Boligindgreb har ført til værditab

De ældre ejendomme med lejeboliger er blevet betydeligt mindre værd, end de ville have været, hvis ikke regeringen med et snævert flertal i Folketinget i 2020 havde strammet mulighederne for at modernisere ældre, ledige lejelejligheder.

Beregninger fra Danmarks Statistik viser, at priserne for boligudlejningsejendomme er faldet med cirka 7 procent siden diskussionen om et indgreb begyndte primo 2019. I samme periode er ejerboliger steget med cirka 15 procent.

Samlet set peger det på, at værditabet som direkte følge af indgrebet udgør 21,5 procent - og sandsynligvis også endnu mere. Danmarks Statistik kan nemlig ikke skelne mellem nye og gamle ejendomme, så de 21,5 procent dækker både de berørte ældre ejendomme og de nye ejendomme, der er steget i perioden.

Tabet var forudsigeligt og på det ventede niveau, konstaterer Jannick Nytoft, adm. direktør i EjendomDanmark:

”Vi advarede allerede dengang – på linje med mæglere, banker og andre markedsaktører – om, at indgrebet ville have en betydelig effekt. Og det kan vi nu se, at det desværre også har fået. En ting er det værditab, der sker på ejendommene, noget andet er, at der sker i en tid, hvor der ellers er stigninger på andre områder. Et værdifald på mere end 20 procent vil svare til en samlet regning for indgrebet på 26 mia. kr.,” siger Jannick Nytoft.

Forskelle på markederne

Samtidig har forskellen mellem værdien af en udlejningsejendom og en privat ejerlejlighed aldrig været større i kroner og øre. I hovedstaden er forskellen nu på mere end 20.000 kr. per kvadratmeter. Det skyldes både indgrebet, og at der i forvejen – grundet den stramme regulering for udlejningsejendomme – var et efterslæb.

”Det er klart, at indgrebet har gjort ondt på ejerne, og det har selvfølgeligt ikke gjort det bedre, at coronakrisen fulgte lige i hælene. Samtidig tyder meget på, at handlerne af de ældre ejendomme er stilnet af, og et stillestående marked betyder færre renoveringer, samt mindre vækst og udvikling og endelig skatteindtægter,” siger Jannick Nytoft.

Under den heftige debat frem mod indgrebet i 2020 blev indgrebets påvirkning af andelsboligforeninger et stort emne. Det skyldes, at andelsboligers værdi beregnes, som de var en udlejningsbolig. Som konsekvens af det øgede fokus blev andelsboliger på en række områder skærmet i indgrebet. Derfor er det svært at konkludere, i hvor høj grad værdifaldet i udlejningsboliger har smittet af på andelsboligforeningernes ejendomme.

Fakta

• Prisen på ældre udlejningsejendomme er faldet ca. 7 pct i et marked, hvor renten er meget lav. Den lave rente har på ejerboligmarkedet har betydet prisstigninger på ca. 15 pct. Normalt følges prisudviklingen på udlejningsboliger og ejerboliger nogenlunde ad. Det relative værditab for udlejningsejendomme sammenlignet med ejerboliger udgør dermed knap 21,5 pct.

• Værditabet for andelsboligforeningers ejendomme slår ikke nødvendigvis direkte igennem som faldende priser for de solgte andelsboliger. Tabet kan i nogle tilfælde have tæret på foreningernes fælles formue i form af hensættelser, ligesom skiftende vurderingspraksis kan resultere i værdistigninger uagtet de reelle markedsforhold.