Nu starter boligjagten: Hver femte overvejer forældrekøb

København, 9. august 2016

I disse uger strømmer tusindvis af håbefulde unge til landets studiebyer. Ud over introture, stakkevis af bøger og et hav af nye ansigter skal de også finde et billigt sted at bo, og det er langt fra let. Derfor træder mange forældre til med økonomisk hjælp ifølge en ny undersøgelse fra Deloitte. Her siger hele 21 pct. af danske forældre med børn under 25 år, at de enten overvejer forældrekøb eller allerede har konkrete planer om det. Det er dog vigtigt at have styr på skatten, påpeger ekspert.

- Forældrekøb har oplevet en stor stigning i popularitet inden for de seneste år, eftersom flere og flere har økonomisk råderum til at hjælpe deres børn. Inden man smider et par millioner på bordet, bør man dog sætte sig ned og få helt styr på økonomien. Den skattemæssige håndtering af købet kan nemlig have store konsekvenser for familien, siger partner i Deloitte Richardt Tabori Kraft.

Overordnet er der tre måder, hvorpå man som forælder kan hjælpe sit barn: Man kan betale boligen og give den i gave til sit barn. Man kan låne penge til sit barn, og endelig kan man selv købe boligen og lade barnet bo i den mod betaling af husleje.

- Den tredje mulighed er klart den mest almindelige, idet forældrene står for finansieringen af boligen, mens barnet ikke skal gøre så meget andet end at betale husleje. Samtidig kan man senere sælge boligen til sit barn til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 pct. Potentielt kan det give barnet en skattefri gevinst, hvis han eller hun senere sælger boligen til en højere pris.

I forhold til skatten er der ligeledes tre metoder til at håndtere forældrekøbet: Ved hjælp af personskatteloven, kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen.

- Den enkleste model er personskatteloven, hvor overskuddet i forældrekøbsboligen beskattes som personlig indkomst. De fleste vælger dog kapitalafkastordningen, hvor man beregner et kapitalafkast af boligens værdi, eller virksomhedsordningen, der giver mulighed for at fratrække renteomkostningerne i ens personlige indkomst, siger Richardt Tabori Kraft.

Hvilken model, der er mest fordelagtig, afhænger ifølge Richardt Tabori Kraft af den konkrete situation. Dog er der visse tommelfingerregler:

- Det er sjældent fordelagtigt at vælge beskatning efter de almindelige regler, så valget står som oftest mellem kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen. Her er virksomhedsskatteordningen mest fordelagtig, hvis renteudgifterne er større end renteindtægterne. Sagt på en anden måde: Er der meget gæld i boligen, så vælg virksomhedsskatteordningen.

Hvis ikke ens barn har overtaget ejerskabet af boligen, når den skal sælges, skal man huske, at man som forælder bliver beskattet af en eventuel avance.

Fakta:

Sådan forholder danske forældre sig til forældrekøb:

7 pct. har allerede foretaget køb

3 pct. planlægger det

18 pct. overvejer det

Tallene er baseret på i alt 305 interview med repræsentativt udvalgte danske forældre, der har børn under 25 år. Undersøgelsen er gennemført af Epinion for Deloitte.

Fakta: Sådan er reglerne

 

Personskatteloven

Den enkleste model til forældrekøb er personskatteloven. Her bliver du beskattet efter de almindelige regler, hvor du skal betale skat af overskuddet i forældrekøbsboligen, som om det var personlig indkomst, altså på samme måde som din løn. Du kan desuden trække renteudgifterne fra i kapitalindkomsten. Overskuddet fra udlejningen er personlig indkomst.

Det er dog sjældent, at modellen er fordelagtig rent skattemæssigt, og derfor vælger de fleste en af de to andre løsninger.

 

Kapitalafkastordningen

Fordelen ved kapitalafkastordningen er, at du har mulighed for at beregne et kapitalafkast af virksomhedens aktiver - i dette tilfælde boligens værdi. Kapitalafkastet trækker du fra den personlige indkomst, hvor fradragsværdien er høj, og flytter den over i kapitalindkomsten, der har en lavere beskatning. Det vil sige, at en del af indkomsten flyttes fra en beskatning på ca. 56 pct. til ca. 33 pct. Ved denne ordning har du desuden mulighed for at opspare en del af resultatet før renter med en foreløbig skat på kun 24,5 pct. efter et særligt regelsæt. Resten af skatten skal du først betale, når du hæver pengene fra kontoen.

 

Virksomhedsordningen

Virksomhedsordningen forudsætter ikke, at man har en egentlig erhvervsvirksomhed, som navnet ellers antyder. Ved denne model bliver renteomkostningerne fratrukket din personlige indkomst med en skatteværdi på op til 56 pct. Det vil sige, at du får fradrag i din personlige indkomst for renteudgifterne til finansiering af lejligheden.

Herudover kan du på samme måde som ved kapitalafkastordningen ved skattemæssigt overskud beregne et afkast af lejlighedens skattemæssige egenkapital, som bliver fratrukket i den personlige indkomst og tillagt i kapitalindkomsten. På den måde flytter du en del af indkomsten fra en beskatning på ca. 56 pct. til ca. 33 pct. afhængig af de øvrige forhold.

Fordelen ved virksomhedsordningen er, at du kan spare overskud op i lejligheden på samme måde som i et selskab. Derved kan du på visse betingelser minimere topskatten mod at betale en foreløbig skat på 22%.

 

Hvilken ordning skal jeg vælge?

Det er sjældent fordelagtigt at vælge beskatning efter de almindelige regler, så valget står som oftest mellem kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen.

Virksomhedsskatteordningen er fordelagtig at anvende når:

• Virksomhedens renteudgifter er større end renteindtægterne eller/og
• Virksomhedens resultat tillagt lønindkomst er højere end grænsen for topskat
• Hævningerne levner plads til, at der kan spares op i virksomheden.

Skal du sælge boligen

Hvis ikke dit barn har overtaget ejerskabet af boligen, når den skal sælges, bliver du som forælder beskattet af en eventuel avance. Avancen er forskellen mellem salgsprisen - minus salgsomkostninger - og købsprisen, der bliver forhøjet med 10.000 kr. for hvert år, du har ejet boligen.