Østre Landsret: Grønt lys til huslejeloft - er ikke grundlovsbrud

En meget vigtig dom.

Sådan betegner chefjurist i LLO, Anders Svendsen, en dom afsagt den 27. marts i år i Østre Landsret, der endnu ikke har været offentligt omtalt.

Dommen fastslår, at der med det midlertidige huslejeloft fra 2022-2023 ”ikke generelt var tale om et indgreb, der havde karakter af en afståelse, hvorfor loven ikke var ekspropriativ”.

Dermed er der grønt lys for, at en ny regering, der præsenteres i dag tirsdag, kan sætte gang i arbejdet med at gennemføre et nyt huslejeloft. 

Huslejeloftet fra 2022 lagde midlertidigt en begrænsning på huslejestigninger, der skyldtes det stigende nettoprisindeks. Inflationen steg kraftigt på grund af krigen i Ukraine. Det midlertidige huslejeloft trådte i kraft den 30. september 2022 og gjaldt i en periode på to år. Loftet betød, at stigninger i lejemål reguleret efter nettoprisindekset maksimalt måtte udgøre fire procent om året i årene 2022 og 2023. Regeringen antog, at cirka 160.000 husstande i den private sektor var dækket af huslejeloftet. Med loftet blev huslejestigninger begrænset til ”kun” at kunne stige max fire procent per år.

Både før og efter huslejeloftets ophør er huslejen steget kraftigt. Især når de nuværende lejere flytter, og boligerne skal genudlejes.

Der er derfor brug for, at en ny regering indfører et nyt huslejeloft, fastslår Lejernes LO.

Dommen er ifølge Lejernes LO vigtig, fordi politikere og lobbyister op til kommunalvalget og folketingsvalget i år har fremført, at indførelsen af et huslejeloft, fx ved at indføre huslejeregulering i nyere ejendomme fra 1992 og frem, vil være ekspropriation.

”Den nye dom omhandler et tidligere lejeloft, indført i 2022, men den viser, at der ikke var hold i påstandene om, at lejeloft generelt skulle være i strid med grundloven. Det er mere ønsketænkning fra udlejernes side end saglig juridisk analyse”, siger Anders Svendsen, chefjurist i LLO.

I dag er store dele af den private udlejningssektor omfattet af lejeregulering i forskellig form, uden at det tilsyneladende er i strid med grundloven.

”Ønsker man at gennemføre et nyt huslejeloft for de lejeboliger, der i dag har fri markedsleje, så er det som udgangspunkt et spørgsmål, som Folketinget godt må forholde sig til, uden at komme på kant med grundloven”, fastslår chefjurist Anders Svendsen.

Bekymrede politikere
Det seneste år har et nyt huslejeloft været debatteret på grund af eksplosionen i dyre lejeboliger med fri markedsleje, som der i dag er cirka 200.000 af i Danmark. Her kan huslejen nemt være op mod 18.000-22.000 kr. månedligt.

Flere investorer, udlejere og især pensionsbranchen har aktivt kæmpet imod huslejeloftet i både 2022 og i årene efter – særligt op til folketingsvalget i år og efterfølgende, hvor Enhedslisten har gjort det til et afgørende punkt i de igangværende regeringsforhandlinger.

Lobbyister er lykkedes med at gøre flere partier og politikere bekymrede over konsekvenserne af et nyt lejeloft, der begrænser huslejestigninger i ejendomme, der i dag har fri markedsleje. Det vil være et indgreb i den private ejendomsret, og det vil begrænse nybyggeriet, lyder påstanden.

Investorernes lobbyister glemmer at fortælle, at Højesteret tidligere har fastslået, at en langt skrappere huslejeregulering heller ikke er ekspropriation, og de glemmer at fortælle, at den nuværende udvikling, hvor der stort set kun bygges nye, dyre lejeboliger, begrænser muligheden for at bygge flere almene boliger - på grund af stigende grundpriser.

Sagen anket til Højesteret
Sagen var anlagt af ejendomsinvestoren Boda Holding ApS mod Social- og Boligministeriet. Sagen startede i Østre Landsret som første instans og er anket til Højesteret.

LLO forventer samme resultat i Højesteret, der tilbage i 1965 har afsagt dom om spørgsmålet (U 1965.293 H.) Dengang tillod Højesteret væsentligt hårdere huslejeregulering end det midlertidige loft fra 2022, som Østre Landsret nu har afsagt dom om.

Ved Folketingets eksperthøring om huslejeloftet i 2022, hvor LLO deltog, fastslog flere eksperter, det samme som Østre Landsret kommer frem til: Det er ikke ekspropriation.

”Landsrettens dom ligger efter min opfattelse i klar forlængelse af det, som mange juridisk kyndige personer allerede dengang fastslog”, siger chefjurist Anders Svendsen.

Eksperter: Ikke ekspropriation
Ved Folketingets eksperthøring i 2022 fastslog de indbudte ekspropriationseksperter advokat Hanne Mølbeck (H), professor dr.jur. Frederik Waage og advokat Håkun Djurhuus (H), at lejeloftet fra 2022 ikke var ekspropriation.

De fortalte, at Højesteret tidligere har afgjort, at et huslejestop ikke udgjorde ekspropriation efter grundloven, og selvom dommen er af ældre dato, er den udtryk for gældende ret.

Flere organisationer og partier truede med erstatningskrav, efter dommen var vedtaget. Påstanden var, at der kunne komme erstatningskrav fra udlejerne på omkring 3,5 milliarder kroner.

I den konkrete sag for Østre Landsret havde udlejeren krævet mere end 500.000 kr. i erstatning for tabt lejeindtægt, men da landsretten afviste udlejers argumenter, afviste retten altså også det økonomiske krav.