Hvilke boligforbedringer betaler sig?

Hvad kan betale sig, og hvad kan ikke betale sig? Den situation står boligejere ofte i, når de overvejer en boligforbedring. For mange er det også relevant at undersøge, om der er en værdistigning at hente før et salg. Det siger sig selv, at det ikke kan betale sig at installere et luksuskøkken til 300.000 kr., hvis salgsprisen kun stiger 150.000 kr. på grund af køkkenet.

I det tilfælde vil køkkenet være en boligforbedring til glæde for ejerne nu og her – uanfægtet at boligen en dag vil komme til salg – men ikke som investering før et salg.

Ofte vil værdistigningen afhænge af casen. Der er eksempelvis forskel på et nyt luksuskøkken i en liebhaverbolig og et nyt luksuskøkken i et almindeligt parcelhus. Derfor er der ikke en tommelfingerregel som vejviser for potentialet i den enkelte boligforbedring. En idé kunne dog være at spørge en ejendomsmægler, som kender det lokale boligmarked og derfor ved, hvilke boligforbedringer som boligkøberne er villige til at betale mere for.

En anden effekt af en boligforbedring kan eksempelvis være en kortere salgstid, fordi potentialet træder tydeligere frem og gør boligen mere attraktiv for flere købere.

Hos RealMæglerne har vi spurgt ejendomsmæglerne rundt i vores +100 butikker i hele Danmark, hvordan de vægter en specifik boligforbedring i forhold til værdistigningen før et salg. Da casen kan være forskellig fra boligkvarter til boligkvarter, postnummer til postnummer og boligtype til boligtype, er undersøgelsen kun et udtryk for det generelle udfald. Det er et kompas for, hvor værdistigningen typisk vil findes – men ikke i alle tilfælde. Af samme grund er det derfor en god idé at spørge en ekspert på forhånd.

Ejendomsmæglere har stor indsigt i vurderingspriser før og efter en boligforbedring, fordi de beskæftiger sig med salgsvurderinger i deres lokalområder hver eneste dag. Dels i forbindelse med salg af boliger, dels i forbindelse med kreditvurderinger på vegne af banker og realkreditinstitutter. Det kunne eksempelvis være en vurdering af boligens salgsværdi før et lån til en boligforbedring. Derudover kender ejendomsmæglerne køberne, og de ved, hvad køberne efterspørger mest.

Se hvilke boligforbedringer ejendomsmæglerne ser som gode og mindre gode investeringer med henblik på værdistigning før et salg her:

(Udgiften til forbedringen er fastsat som et eksempel på et realistisk overslag i kr.).

Potentialet er opgjort som følgende:

• Meget god investering – potentiale: 50 til +100%
• God investering – potentiale: 0 til 50%
• Udgift og værdistigning går lige op – potentiale: 0%
• Dårlig investering – potentiale: 0 til -50%
• Meget dårlig investering – potentiale: -50 til -100%

1. Luksuskøkken – 300.000 kr.

Det gamle nedslidte køkken udskiftes med et køkken i kvalitetsmaterialer.

Her svarer 15 % af mæglerne, at det er en meget god investering, mens 38 % af mæglerne svarer, at det er en god investering. OBS: Her er boligtype og beliggenhed helt afgørende.

2. Lavpriskøkken – 75.000 kr.

Det gamle nedslidte køkken udskiftes med et lavpriskøkken fra f.eks. IKEA.

Her svarer 26 % af mæglerne, at det er en meget god investering, mens 50 % af mæglerne svarer, at det er en god investering. Et glimrende valg i parcelhuset fra 70’erne, der friskes op.

3. Luksusbadeværelse – 300.000 kr.

Det gamle 60’er eller 70’er badeværelse udskiftes med et luksusbadeværelse i kvalitetsmaterialer.

I nogle boligtyper kan det være en udfordring at holde investeringen hjemme. Spørg derfor en lokal ejendomsmægler. 12 % svarer, at det er en meget god investering, mens 44 % svarer, at det er en god investering.

4. Lavprisbadeværelse – 75.000 kr.

Det gamle 60’er eller 70’er badeværelse friskes op med fliser, sanitet og badmøbler i lavprissegmentet.

Her er der virkelig penge at hente, hvis det gøres rigtigt. Det er især boliger i mellemklassen, der stiger i værdi med en opgradering af badeværelset. Det er et projekt, køberne er glade for at slippe for. Her svarer 20 % af mæglerne, at det er en meget god investering, mens hele 59 % svarer, at det er en god investering.

5. Ekstra badeværelse, fx på 1. sal – 200.000 kr.

Et pulterrum på 10-15 m2 på 1. sal inddrages og ombygges til ekstra badeværelse.

Mange købere går efter minimum 2 badeværelser. I mange huse fra 50'erne, 60’erne og 70’erne er der kun ét badeværelse. Med etableringen af ekstra badeværelse er det ikke kun værdien, der stiger. Det er også antallet af købere. 47 % svarer, at det er en meget god investering, mens 44 % svarer, at det er en god investering. Men pas på udgifterne.

6. Nyt tag, materialer: høj kvalitet – 400.000 kr.

Det gamle tag udskiftes med tegltag el. lign. i kvalitetsmaterialer med lang levetid.

Det kan være en god investering, men vær igen opmærksom på boligtype og beliggenhed. Et nyt tag pynter på huset og er nødvendig vedligeholdelse, men køber prioriterer ofte nyt badeværelse over nyt tag. 29 % svarer, at det er en meget god investering, mens 38 % svarer, at det er en god investering.

7. Nyt tag, materialer: lavprismaterialer – 150.000 kr.

Det gamle tag udskiftes med eternit, tagpap el. lign i lavprissegmentet.

Et tag i lavpris materialer er lige så tæt som et tag i høj kvalitet. Høj kvalitet er pænere og er tæt i flere år. Så overvej om forbedringen er i forbindelse med et salg, og så er valget måske nemmere. 21 % svarer, at det er en meget god investering, mens 56 % svarer, at det er en god investering før et salg.

8. Pudset eller vandskuret facade: 100.000-150.000 kr.

60’er eller 70’er parcelhuset eller villaen friskes op med en ny facade.

Den er lige til højrebenet. Huset får et moderne look til forholdsvis få penge, men det skal gøres rigtigt med de rigtige materialer. Det moderne look vil tiltrække flere købere, og det er et projekt, der er rart at slippe for. 15 % svarer, at det er en meget god investering, mens 47 % svarer, at det er en god investering.

9. Carport, standard fra byggemarked – 50.000 kr.

Der etableres en carport fra et byggemarked á 30 m2 i en stilart, der ikke er afstemt med husets arkitektur.

Pas på her. Det er rart at kunne parkere bilen under tag, men det er ikke noget, købere vil betale ekstra for. Det er ikke dét, der er afgørende for salgsprisen. 18 % svarer, at det er en god investering, mens hele 44 % svarer, at det går i nul.

10. Garage, 30 m2 lukket garage i mursten – 200.000 kr.

Der opføres en lukket, fuldmuret garage, der er afstemt med husets arkitektur.

Her er det at betragte som en tilbygning, der ikke beskattes som bolig. En lukket garage i gode materialer er praktisk og kan bruges til andet end biler. 26 % svarer, at det er en meget god investering, mens 50 % svarer, at det er en god investering. Men har du plads på grunden?

11. Udestue, standard fra byggemarked – 75.000 kr.

Der opføres en standard udestue á 25 m2 fra et byggemarked, som ikke er afstemt med husets arkitektur. Udestuen er ikke isoleret.

En udestue har et lidt hengemt ry. En udestue fra et byggemarked er ikke noget, som købere vil betale ekstra for. 15 % svarer, at det er en god investering, mens hele 47 % svarer, at det går i nul. En udestue i sig selv vil sandsynligvis ikke lokke flere købere til.

12. Udskiftning af vinduer – 150.000 kr.

Husets vinduer udskiftes med lavenergivinduer, der er afstemt med husets arkitektur.

Nye vinduer har den fordel, at investeringen betaler sig selv hjem i energibesparelser. Det er en forholdsvis nem og hurtig boligforbedring. 38 % svarer, at det er en meget god investering, mens 41 % svarer, at det er en god investering.

13. Udnyttelse af loftsrum, 20 m2 ekstra værelse – 400.000 kr.

Der er mulighed for at udnytte 20-25 m2 loftsrum under tag i bolig med høj rejsning. Der søges om byggetilladelse, isoleres, lægges nye gulve og sættes nyt vindue i.

Hvis pladsen er trang, eller bare hvis muligheden er der, er udnyttelse af loftsrum til beboelse, en klassiker, men hold øje med budgettet. Pengene får hurtigt ben at gå på. 18 % svarer, at det er en meget god investering, mens 41 % svarer, at det er en god investering. Igen kan boligtype og beliggenhed her være afgørende.

14. Tilbygning til huset, 30 m2 ekstra boligareal – 500.000-750.000 kr.

Der mangler et værelse eller ekstra m2 i huset, og det er nødvendigt med en tilbygning, da der ikke er mulighed for at bygge opad eller udnytte rum i tagetagen.

En tilbygning er luksus, og kan det gøres uden for mange krumspring og uventede udfordringer, kan det være en god investering, som bringer kvadratmeterne op, og dermed gør boligen mere attraktiv for flere købere. Måske kan du selv gøre en del af arbejdet. 21 % svarer, at det er en meget god investering, mens 44 % svarer, at det er en god investering. Men det er et længere projekt, og det kræver, at muligheden er til stede.

For yderligere kommentarer eller for kontakt til lokal ejendomsmægler kan pressehenvendelser ske til RealMæglerne på 36 34 08 00.