Overvejer du at sælge dit sommerhus? Pas på denne skatteregel

Foråret markerer typisk startskuddet til højsæsonen på sommerhusmarkedet. Mange danskere overvejer i disse måneder at sælge familiens fritidsbolig – eventuelt som led i et generationsskifte, arv eller et ønske om at realisere en værdistigning. Derfor melder spørgsmålet sig for mange, om et sommerhus kan sælges skattefrit.

Hovedreglen er klar: Fortjeneste ved salg af et sommerhus er skattefri efter den såkaldte sommerhusregel. Men skattefriheden gælder kun, hvis to betingelser er opfyldt: Sommerhuset skal være anvendt som fritidsbolig, og grundens samlede areal skal være under 1.400 m².

Særligt ét af kravene får ofte et salg til at ende med en uventet skatteregning:

"Vi ser ofte sager, hvor en sælger ikke har været opmærksom på kravet til grundens størrelse. Typisk er et sommerhus gået i arv eller har været i familien i årtier, så for det meste er kravet til at sommerhuset skal være brugt som fritidsbolig opfyldt. Men netop kravet til grundens areal overses ofte,” siger Søren Thorvaldsen Svane Keller, skatteekspert og partner i PwC, og tilføjer:

”Betingelserne skal være opfyldt på salgstidspunktet, og det er ikke nok, at de var opfyldt, da ejendommen blev købt.”

Hold øje med disse krav
Ifølge PwC’s skatteekspert, Søren Thorvaldsen Svane Keller, påvirker kravet til grundens areal sommerhusejere over hele landet, men især sommerhusejere i én landsdel kan blive ramt:

”Kravet til arealets størrelse rammer især sommerhusejere i Nordjylland, da der er en høj procentandel af sommerhusgrunde over 1.400 m² i denne landsdel. Så hvis man ejer en stor sommerhusgrund, bør man være særligt opmærksom, hvis man går med salgstanker.”

Disse to betingelser skal være opfyldt for at sommerhuse kan sælges skattefrit:

1. Sommerhuset skal være brugt som fritidsbolig
Sommerhuset skal være brugt som fritidsbolig af ejeren eller dennes husstand i hele eller dele af den periode, de har ejet det. Med 'sommerhus' menes alle typer fritidsboliger, altså både traditionelle sommerhuse og feriehuse, som ikke er godkendt til helårsbeboelse.

Reglen gælder både for sommerhuse i Danmark og i udlandet. Der er ikke et krav til, hvor længe du skal have ejet sommerhuset. Det vigtigste er, at boligen faktisk er blevet brugt som fritidsbolig.

2. Grundens areal skal være under 1.400 m²
Hvis grundens samlede areal overstiger arealgrænsen, kan sommerhuset stadig kun sælges skattefrit, hvis én af disse betingelser er opfyldt:

• Der står i lokalplanen eller andre offentlige regler, at grunden ikke må udstykkes.
• Vurderingsstyrelsen vurderer, at det vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 % af den resterende del af grunden eller huset, hvis grunden udstykkes.

Dokumentationen for, at det ikke er muligt at udstykke grunden, skal indhentes hos kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor sommerhuset ligger.

”Hvis grundens størrelse overstiger grænsen, er det en god idé at afklare tidligt, om udstykning kan udelukkes, enten via en lokalplan eller gennem en erklæring fra Vurderingsstyrelsen. Er det muligt, kan man overveje at udstykke et areal før salget, så resten af ejendommen kan sælges skattefrit. Det udstykkede areal vil i udgangspunktet være skattepligtigt, når det bliver solgt,” forklarer Søren Thorvaldsen Svane Keller.

Har du sommerhus i udlandet?
Ejer du et sommerhus i udlandet, fx Sverige, Frankrig eller Spanien, kan salget være skattefrit i Danmark efter sommerhusreglen – men det kan stadig udløse beskatning i det land, hvor ejendommen ligger.

Er salget skattepligtigt i Danmark, bør du derfor inden et salg undersøge, hvordan eventuel dobbeltbeskatning håndteres.