Lav husleje kan få skattemæssige konsekvenser

I en ny sag i Landsskatteretten blev der nægtet fradrag for underskud i en del af lejeperioden, på trods af at der var overskud for hele perioden. For årene 2015 til 2017 var der selvangivet et samlet et overskud på ca. 288.000 kr., mens der for årene 2018 til 2021 var selvangivet et samlet underskud på ca. 206.000.kr. 

“Når man driver erhvervsmæssig virksomhed, er formålet at opnå et overskud. Hvis virksomheden ikke drives med tilstrækkelig intensitet og rentabilitet, og dermed uden reel udsigt til overskud, er der risiko for, at et skattemæssigt underskud ikke kan fradrages,” udtaler skatteekspert i PwC Søren Bech. 

Det lagde Landsskatteretten vægt på 

Ejer af ejendommen fik i 2015 arbejde i udlandet og fraflyttede ejendommen. Den blev herefter delvist udlejet til et uafhængigt par og delvist til ejerens fader. Det uafhængige par lejede 60 m2 for 5.000 kr. pr. måned inklusive forbrug, mens faderen lejede 230 m2 for 12.000 kr. pr. måned inklusive forbrug. 

I 2017 fraflyttede faderen ejendommen, og det uafhængige par fik herefter tilbudt at leje hele ejendommen for perioden 1. januar 2018 til 1. januar 2024. Lejen blev fastsat til 5.500 kr. pr. måned inklusive forbrug for hele ejendommen. 

Landsskatten fandt, at udlejningen fra 1. januar 2018 skal bedømmes særskilt og ikke sammen med tidligere udlejning af ejendommen, navnlig fordi den samlede lejeindtægt før 2018 udgjorde 17.000 kr. pr.  måned (12.000 kr. fra faderen og 5.000 kr. fra det uafhængige par), mens den fra 1. januar 2018 faldt til 5.500 kr. pr. måned. Landsskatteretten vurderede, at lejen fra 2018 ikke svarede til markedslejen.  

Søren Bech uddyber: “Sagen er interessant, fordi Landsskatteretten ikke ser hele udlejningsperioden under ét. Ændringen i lejemålet i 2018, da faderen flytter, betyder, at udlejningen vurderes særskilt. Samtidig fastslår kendelsen, at selvom ejendommen udlejes100 % fra 2018 til en uafhængig part, skal lejen have et niveau, der svarer til markedslejen.” 

Landsskatteretten nåede frem til, at underskuddene for 2019 til 2021 ikke kunne fradrages, da udlejningen i denne periode ikke blev anset for erhvervsmæssigt drevet. Det tillagdes ingen betydning, at ejendommen fra 2018 alene var udlejet til en interesseforbunden part, som fx ejerens fader. 

"Kendelsen understreger, at også ved udlejning til en uafhængig part, er det afgørende, at lejen fastsættes til markedslejen. Det anbefales derfor at undersøge markedsniveauet, inden der indgås en lejeaftale, fx ved at se på de gennemsnitlige lejeniveauer i området via boligstat.dk,” siger Søren Bech og fortsætter: 

”Hvis markedslejen ikke er tilstrækkelig til at dække ejendommens drifts- og administrationsudgifter, er der en reel risiko for, at et skattemæssigt underskud ikke kan fradrages. Hvis det kun er muligt at tage en omkostningsbestemt husleje, kan det anbefales at anmode Skattemyndighederne om et bindende svar på, om huslejen kan ”accepteres” som værende på markedsmæssige vilkår."