Det skal du vide – hvis du vil købe et fredet hus

Fredede bygninger er en vigtig del af vores historie og kulturarv. Det kræver særlig omtanke og ansvar af dem, der ejer dem.

Et fredet hus er omfattet af en bygningsfredning, som er en tinglyst servitut. Fredningen følger ejendommen – også når den skifter ejer. Som ejer har du pligt til at bevare husets kulturhistoriske værdier, herunder arkitektur, materialer, udtryk og karakter.

Derfor er det vigtigt, at du kender vilkårene, inden du skriver under på købsaftalen.

Fredningen administreres af Slots- og Kulturstyrelsen efter bygningsfredningsloven. Hvis du er i tvivl om, hvorvidt den ejendom, du er interesseret i er fredet, er der råd for det. 

Du kan finde alle fredede ejendomme i Danmark på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside.

Hvilke forpligtelser overtager jeg som ejer?

Når du køber et fredet hus, overtager du ansvaret for at vedligeholde bygningen i overensstemmelse med fredningens formål. Manglende vedligeholdelse kan i yderste konsekvens føre til påbud.

Almindelig vedligeholdelse kan som udgangspunkt udføres uden tilladelse, hvis arbejdet udføres med samme materialer og metoder som det eksisterende.

Hvornår kræver ændringer en tilladelse?

Ændringer ud over almindelig vedligeholdelse kræver forudgående tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen. Det gælder både indvendige og udvendige arbejder, hvis de påvirker bygningens fredningsværdier.

Det kan blandt andet være:

- Udskiftning af vinduer og døre

- Ændring af materialer, farver eller overflader

- Ombygning, tilbygning eller ændring af planløsning

- Restaureringsarbejder ud over løbende vedligeholdelse

Sagsbehandlingen kan tage tid, og projekter skal ofte justeres for at kunne godkendes.

Skal jeg bruge særlige håndværkere?

Der er ikke krav om certificerede håndværkere. Arbejdet skal dog udføres håndværksmæssigt korrekt og i overensstemmelse med traditionelle materialer og metoder.

I praksis betyder det ofte, at specialiserede håndværkere med erfaring i ældre bygninger er nødvendige.

Er et fredet hus dyrere at vedligeholde?

Ja, i mange tilfælde. Vedligeholdelse af fredede bygninger er typisk dyrere end for almindelige boliger. Traditionelle materialer, specialviden og længere processer øger omkostningerne.

Samtidig kan energiforbruget være højere, da energiforbedringer ofte er begrænsede af fredningen.

Kan jeg få tilskud til istandsættelse?

I visse tilfælde kan ejere af fredede bygninger søge økonomisk støtte til istandsættelsesarbejder, der kræver tilladelse og understøtter fredningens formål.

Der gives ikke tilskud til almindelig vedligeholdelse eller modernisering. Der findes også enkelte private fonde, men støttemulighederne er begrænsede og konkurrenceprægede.

Er der særlige skatteregler?

Der kan være særlige skattemæssige fradragsmuligheder for udgifter til vedligeholdelse af fredede bygninger, herunder den såkaldte forfald-pr-år-ordning.

Reglerne er komplekse og afhænger blandt andet af, hvordan ejendommen anvendes. Rådgivning fra revisor anbefales.

Hvordan påvirker fredning boligens værdi og forsikring?

Fredning kan påvirke ejendommens markedsværdi, da køberkredsen ofte er smallere.

Forsikring kan være dyrere og kræver ofte særlige vilkår, fordi skader skal udbedres med respekt for fredningen og ofte med originale materialer.

Hvilke dokumenter skal jeg gennemgå før køb?

Du bør altid gennemgå:

- Den konkrete fredningsdeklaration

- Eventuelle tidligere afgørelser for ejendommen

Det er her, de præcise restriktioner og muligheder fremgår.

Er tilstandsrapport og energimærke anderledes?

Der udarbejdes tilstandsrapport som ved andre huse, men det anbefales at supplere med en byggeteknisk gennemgang udført af en rådgiver med erfaring i ældre og fredede bygninger.

Fredede bygninger kan energimærkes, men mulighederne for energiforbedringer er ofte begrænsede, og ejendommen er som udgangspunkt ikke omfattet af krav om energiforbedringer.

Hvem bør jeg have med på råd?

Ejendomsmægleren har pligt til tydeligt at oplyse om fredningen som en tinglyst byrde i salgsopstilling og købsaftale.

Derudover bør du inddrage:

- En køberrådgiver med erfaring i handel med fredede ejendomme

- En byggeteknisk rådgiver med specialviden om historiske bygninger

Et fredet hus kan give dig en bolig med helt særlig karakter og historie. Med den rette forberedelse og professionel rådgivning kan du træffe et trygt og oplyst valg.

Er ejendommen fredet?

Hvis du kigger efter ny bolig og forelsker dig i et historisk hus eller en ejendom med en særlig arkitektur, så er det en god idé at tjekke om der er en fredning. 

Det kan du gøre på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside: https://slks.dk/omraader/kulturarv/databaserne/fredede-og-bevaringsvaerdige-bygninger.

Der kan du indtaste adresse og straks få svar.

Som ejer af en fredet ejendom er der også forksllige fordele og støttemuligheder. Du kan få tilskud til bygningsarbejder der understøtter, styrker eller retablerer bygningens fredningsværdier.

Det kan du læse mere om her: https://slks.dk/omraader/kulturarv/fredede-bygninger/din-fredede-bygning/stoettemuligheder