Dyre boliger taber, mens enfamiliehuse vinder

Én ting er udbudsprisen. En anden er salgsprisen. Den procentvise forskel på disse to kan afsløre, om boligmarkedet er stresset, fordi boligerne reelt set ikke kan sælges til den pris, de udbydes til, og der derfor må forhandles afslag i prisen, før salget går igennem. Det er ikke unormalt med afslag på 5 procent, men gennemsnitligt må det ikke bevæge sig meget over det.

RealMæglerne har med udgangspunkt i salgsstatistikker fra Boligsiden.dk set på den procentvise forskel i tre priskategorier inden for boligtyperne: villa & rækkehus, ejerlejlighed og fritidshus. Undersøgelsen viser, at billedet slet ikke er så sort / hvidt, som omtalen i medierne kan give indtryk af. I februar lå salgsprisen for enfamiliehuse i prisklassen under 3 mio. kr. f.eks. stadig i GNS for hele landet 8 pct. over udbudsprisen.

– Enfamiliehuse i prisklassen 0-3 mio. kr. ligger på salgsprisen nogle pct. over udbudsprisen i GNS for hele landet. Det er et eksempel på en boligtype, der er ”safe”, og som holder udbudsprisen, fordi der er rift om boligerne, dvs. høj efterspørgsel. Det skyldes bl.a., at udsving i renten får køberne til at vælge en bolig i den prisklasse, hvor de ikke sidder for hårdt i det. Dvs. en vis grad af forsigtighed, forklarer Preben Merrild Angelo, adm. direktør hos RealMæglerne med over 100 ejendomsmæglerbutikker i Danmark.

Derudover peger han på, at boligejerne ikke har noget imod at bo lidt længere væk fra arbejdspladsen, hvor boligen så måske kan købes én mio. kr. billigere.

– Det vil sige, at vi har fået et lille markedsskifte her. Det er de dyre boliger, der lider lige nu, og hvor den procentvise forskel på udbudspris og salgspris er størst, siger Preben Merrild Angelo.

Endeligt fremhæver han, at det kan det skyldes, at stigningen i kvadratmeterpriserne på enfamiliehuse i store dele af provinsen ikke var lige så markant som i de dyre områder, da det gik stærkt på boligmarkedet i 2021. Det vil sige, at prisniveauet her er jævnt og ikke lige så påvirkeligt af udsving i samfundet og finanssektoren, og derfor er prisen stort set den samme nu som før.

Det samme billede gør sig gældende på markedet for ejerlejligheder. Her er det også de dyre ejerlejligheder, der bløder, mens de små ejerlejligheder i den prisbevidste ende af skalaen er mere eftertragtede og holder udbudsprisen. I februar lå salgsprisen for ejerlejligheder i prisklassen under 2 mio. kr. f.eks. i GNS for hele landet 3 pct. over udbudsprisen.

– Der er for mange store og dyre lejligheder i udbud. Det ved vi, og vi har vidst det længe. Der er blevet bygget forkert, for stort og for dyrt, og derfor er der nu mange store og dyre ejerlejligheder til de få. Små og mindre ejerlejligheder til singlen, det unge par, sygeplejersken og politimanden er der derimod efterspørgsel på, og derfor sælges de også til udbudsprisen, mener Preben Merrild Angelo.

Fritidshuse overrasker. De mellemdyre sommerhuse holder udbudsprisen. De dyre og de billige falder i pris:

– Det skyldes måske, at de dyre sommerhuse er blevet for dyre ift. udlejningsmarkedet. Det vil sige, at det er sværere at få investeringen hjem. Dertil kommer, at låneomkostningerne er steget, siger han.

Preben Merrild Angelo peger på, at alle var i markedet for at købe sommerhus, da Corona-nedlukningerne tvang danskerne til at blive hjemme fra udlandsrejser. Nu er virkeligheden en anden, og det var forudset, at kvadratmeterpriserne på sommerhuse ville falde en smule med efterspørgslen, efter det gik lige lovlig stærkt i 2021.

Her gik forskellen på udbudspris og salgspris for sommerhuse i mellemprisklassen i starten af året (januar og februar 2023) f.eks. i status quo, hvilket vil sige, at udbudsprisen i GNS for hele landet var ramt spot-on.

– De mellemstore sommerhuse holder udbudsprisen. Det skyldes, at mellemstore sommerhuse ofte er et brugsobjekt, hvor ejerne selv bruger huset. Sommerhuse i den prisklasse er der efterspørgsel på. Derimod er det lidt overraskelse, at billige sommerhuse i prisklassen 0-2 mio. kr. fortsat har svært ved at holde udbudsprisen i et marked, hvor der er stigende låneomkostninger. Det fortæller, at køberne i sommerhusmarkedet er købere med forholdsvis god økonomi. Det er seniorer, sameje og købere med opsparing i helårsboligen i ryggen, vurderer han.