Tog i baghaven: Så stor er effekten på boligpriser og salgstid

Du har fundet det perfekte hus. Pris og størrelse er lige i øjet. Det eneste, der skurer, er den jernbane, som løber nede for enden af baghaven. Kan du leve med den, og hvad kommer den til at betyde, når huset engang skal sælges igen?

Ifølge tal fra Banedanmark er der omkring 2.100 kilometer statslig jernbanestrækning i Danmark, og langs landets banelegemer er der en god portion boliger. Alene siden 2012 er der registreret 3.239 solgte huse beliggende mindre end 50 meter fra en jernbane. Det kan med andre ord godt lade sig gøre at finde en køber. En analyse lavet af Boligsiden.dk viser dog, at det kræver en smule mere tålmodighed end at sælge et hus, der ligger et geled længere væk fra banen.

”Analysen viser, at der er en forskel i salgstiden på omkring 20 procent, når vi sammenligner huse, der ligger lige ved skinnerne med huse på samme størrelse og fra samme årgang, der er beliggende mere end 100 meter væk,” siger Birgit Daetz, der er boligøkonom og kommunikationsdirektør hos Boligsiden.dk, og fortsætter:

”Når du som potentiel køber tager en bolig i betragtning, er der en masse faktorer, som kan få dig til at trække dig. Der er det udefinérbare parameter som mavefornemmelsen er, og så er der et hav af praktiske forhold, der skal gå i spænd med de ønsker og forventninger, man har. Ofte kan man ændre på fysiske ting ved en bolig med renovering, men en jernbanestrækning er permanent, og netop derfor er der mange, der har brug for mere betænkningstid.”

Kunne du finde på at købe hus ved en togbane? I en afstemning blandt brugerne på Boligsiden.dk svarer fire ud af fem, svarende til 80 procent, at de ikke kunne finde på at købe hus på en grund, der støder op til en togbane. 16 procent svarer derimod, at det ikke ville være en hindring for dem med skinner i baghaven. I alt 1.857 personer har afgivet svar i perioden fra 17. til 27. august 2018.

Lavere salgspriser langs skinnerne
Ud over en længere salgstid er der også en prisreduktion ved husene, der ligger mindre end 50 meter fra en jernbanestrækning. Med en gennemsnitlig salgspris på knap 2,2 millioner kroner bliver disse huse solgt syv procent billigere end de øvrige huse i opgørelsen.

”Det er klart, at man som køber betaler for beliggenheden. Et hus kan sagtens være særdeles attraktivt, men hvis der er et parameter som en jernbane i spil, bliver det nemmere at forhandle et nedslag i prisen. Det samme gælder, hvis et hus ligger ud til en stor vej eller nær industri, hvor der kan være daglige støjgener,” siger Birgit Daetz.

Hun pointerer dog, at prisforskellen kræver en mere nuanceret forklaring, idet der er flere faktorer, der spiller ind omkring netop beliggenheden.

”En beliggenhed kan i mange tilfælde være et krydsfelt forstået på den måde, at der kan være positive og negative ting, der gør, at placeringen ikke entydigt er god eller mindre attraktiv. I tilfældet med huse langs en bane, gælder det for flere af dem, at de samtidig er placeret tæt på en by, og det påvirker prisen positivt. Det gælder eksempelvis mange huse langs S-togsbanen i hovedstadsområdet. Så når vi ser en prisforskel på syv procent, som det ville være nærliggende at tro var større, handler det om mere end blot skinnerne i baghaven, ” siger Birgit Daetz.

Forskel i pris og salgstid:

Parameter	Under 50 meter fra en jernbane	Mere end 100 meter fra en jernbane	Forskel i pct.
Salgspris	2.187.469 kr.	2.351.333 kr.	-7 %
Salgstid	242 dage	204 dage	19 %

(Det gennemsnitlige byggeår er i begge kategorier 1969, og de huse, der er beliggende under 50 meter fra jernbanen, er i gennemsnit 133,1 kvm, mens de sammenlignelige huse i gennemsnit er 133,6 kvm. Opgørelsen er baseret på salg siden 2012. Kilde: Boligsiden.dk)

Sådan er analysen lavet:

Boligsiden.dk har siden 2012 registreret 3.239 solgte villaer og rækkehuse, som ligger mindre end 50 meter fra en jernbane. Disse sager kobles op til sammenlignelige boliger, solgt i samme periode, som ligger mere end 100 meter fra en jernbane. Kriterierne for sammenlignelighed er følgende:

• Forskellen i salgsdatoen mellem de to boliger må ikke overstige tre måneder.
• De to boliger skal ligge i samme sogn.
• De to boliger må ikke ligge længere end 1,5 km væk fra hinanden.
• Forskellen i byggeåret (ombygningsåret) mellem de to boliger skal være mindre end 10 år.
• Forskellen i boligarealet mellem de to boliger må ikke overstige 10 kvadratmeter.
• Energimærket skal være det samme for de to boliger
• Forskellen i grundarealet må ikke overstige 100 kvadratmeter.
• Boligtypen skal være den samme.

Ydermere er boliger, hvor beskrivelsen indeholder et af følgende ord: Nyistandsat, istandsat, moderniseret og gennemrenoveret taget ud for at korrigere yderligere for stand. Ud fra ovenstående kriterier er der omkring 500 sager til analyse.