Nye lejeregler gør udlejere usikre

Med den nye lejelov blev der sidste sommer indført en lang række nye regler, som har konsekvenser for alle udlejere. En af ændringerne betyder, at udlejere i lejeaftaler indgået efter den 30. juni 2015 ikke længere automatisk kan kræve, at et lejemål skal afleveres nyistandsat – heller ikke selvom lejemålet er overtaget nyistandsat.

”Jeg har fået mange henvendelser fra frustrerede udlejere, som ikke kan gennemskue reglerne. Særligt de nye regler om istandsættelse volder problemer for udlejerne. Det er uklart, hvornår et lejemål er så slidt, at udlejerne kan kræve en såkaldt normalistandsættelse, som det hedder efter de nye regler – og hvornår der er tale om normale brugsspor, som ikke længere automatisk berettiger en istandsættelse for lejers regning,” forklarer Lykke Katholm Frost fra Advodan.

”Reglerne er stadig så nye, at spørgsmålet ikke har været prøvet ved domstolene endnu, så der er ikke nogen praksis at rette sig efter – og det gør udlejerne usikre”.

Lejemål af kortere varighed
Ifølge advokaten er det særligt i forhold til lejemål af kortere varighed, at det kan være vanskeligt for udlejere at få dækket udgifterne til istandsættelse.

”Efter de nye regler kan udlejere og lejere ikke aftale, at et lejemål skal nyistandsættes ved fraflytning – det skal derimod vurderes fra gang til gang, om lejemålet trænger til en vedligeholdelse. I princippet skal det vurderes rum for rum og flade for flade for de dele af det lejede, der er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt. Samtidig må der skeles til, hvor lang tid lejeren har boet i lejemålet. Ifølge reglerne skal der være tale om vedligeholdelsesbehov af et vist omfang, før der kan kræves udført vedligeholdelse for lejers regning. Det store spørgsmål er bare, hvor den grænse går,” siger Lykke Katholm Frost og giver dette eksempel:

”En lejer flytter ind i et nyistandsat lejemål, men flytter igen efter seks måneder. Lejemålet har været behandlet forsvarligt og er ikke misligholdt af lejer. Derfor vil udlejeren sandsynligvis ikke kunne kræve lejemålet istandsat ved fraflytning. Den næste lejer overtager lejemålet, uden at udlejer har istandsat det, og flytter ud efter fire år. I hvilken grad kan udlejer så kræve lejemålet istandsat for den nye lejers regning? Ifølge reglerne kan en lejer ikke pålægges at aflevere et lejemål i en overordnet bedre stand, end det er overtaget. Så hvad er det rimeligt, at lejer nummer to skal betale for? Det vil afhænge af en konkret vurdering, som forventeligt vil give anledning til en del uenigheder mellem lejer og udlejer,” konstaterer Lykke Katholm Frost.

Hun forventer derfor at se en hel del sager om dette inden for de næste par år og konstaterer:

”Hvis udlejer selv skal dække udgiften til at sætte lejemålet i stand, kan det få den konsekvens, at nogle udlejere eksempelvis vælger at fastsætte huslejen lidt højere, end de ellers ville have gjort, så de indirekte kan spare op til at dække udgifterne til renovering.

Fakta - Det skal du huske som udlejer

• Lav en grundig indflytningsrapport, der dokumenterer lejemålets stand ved indflytning. Suppler meget gerne med billeder.
• Registrer alle skader i fraflytningsrapporten og vær præcis i forhold til, hvad der skal sættes i stand for lejers regning.
• Brug altid den nye typeformular A9 til lejekontrakter og undlad at ændre i den.