Nye huse hitter i gamle kvarterer: Hold styr på skel og servitutter

Hos Danmarks største landinspektørfirma, LE34, oplever man, at det for alvor er blevet populært at købe huse, der er opført mellem 1920 og 1950 med henblik på at rive ned og bygge nyt. For eksempel gav Københavns Kommune cirka tre gange så mange nedrivningstilladelser i 2016 som i 2014. Ofte er der dog væsentlige bump på vejen mod drømmehuset, som heldigvis kan undgås med opmærksomhed og rettidig omhu.

– Mange huse, der er bygget for 70-100 år siden, er modne til modernisering, og med stramme krav til energieffektivisering kan det i dag sjældent betale sig at renovere villaer fra 1930’erne, der ellers tidligere har været eftertragtede på grund af gode byggematerialer. Samtidig er det meget populært at bo i byområderne, og så er den foretrukne løsning at rive det gamle ned og bygge drømmehuset op fra bunden, fortæller Poul Moesgaard, der er partner og landinspektør i LE34. Han forklarer her, hvorfor det er vigtigt at få styr på skel og servitutter, inden huset skal bygges.   

Ved du, hvor skellet går?

– Før 1950 var der ingen krav til skelmærker, så hvis man køber en gammel grund, er det ikke sikkert, at den nogensinde har været ordentligt afmærket. Derfor ser vi tit, at det registrerede skel ikke stemmer overens med det praktiske skel, som sagtens kan have rykket sig gennem årene. Faktisk gælder bestemmelserne fra 1600-tallet om hævd stadig, og derfor risikerer man at miste noget af den jord, man har betalt for. Hvis for eksempel en kommende nabo har brugt et stykke af ens grund i mindst 20 år, kan personen have vundet ejendomsretten til det pågældende areal.

Findes der gamle servitutter?

– Når man køber en gammel grund, er det mere reglen end undtagelsen, at der findes bebyggelsesregulerende servitutter. Hvis man ikke er opmærksom på dem, kan man få sig en slem overraskelse. Der kan for eksempel være en særlig begrænsning på, hvor højt man må bygge, eller en såkaldt færdselsret, som giver andre ret til at færdes på et bestemt stykke af grunden, hvor der så ikke må bygges.

Tæt på at tabe drømmehuset

Mikkel Malmgaard Clausen og kæresten Christina havde for nylig købt en grund, hvor drømmehuset til dem og deres to børn skulle opføres. Inden byggeriet skulle begynde, udførte LE34 en forundersøgelse af ejendommen.

– Der fandtes ingen skelpæle ved grunden, og vores opmåling viste, at det registrerede skel lå 40-45 centimeter inde på den anden side af en plantestensmur, der i praksis afgrænser grunden, forklarer Poul Moesgaard.

Grunden viste sig i praksis at være for smal til, at huset kunne opføres som planlagt. Sammen med deres kommende nabo og LE34 fandt Mikkel og Christina dog heldigvis en løsning, som alle var tilfredse med.

– Med den placering af skellet, der i praksis var gældende, var det ikke muligt at opføre vores drømmehus med den ruminddeling, vi havde planlagt. Vi fandt en løsning, hvor det matrikulære skel – der jo ligger i naboens have – er gældende i forhold til, hvordan vi må bygge. Derudover lavede vi en servitut, der giver vores nye nabo brugsret over den del af vores grund, som han i forvejen brugte, forklarer Mikkel Malmgaard Clausen.