Statsautoriseret revisor efter dom: Fejlagtige arealopgørelser koster dyrt

Østre Landsret dømte for nylig i en sag mellem lejer og udlejer af en større bygning på Kalvebod Fælled i København. Arealet var fastsat for lavt i BBR, hvilken gjorde den årlige husleje cirka 800.000 kroner billigere, end den burde være. På trods af de fejlagtige arealoplysninger dømte landsretten, at det ikke var muligt at ændre lejen. Arealangivelsen er lige så ofte for højt sat, hvilket dermed kan blive dyrt for lejere, der ikke på egen hånd kontrollerer arealet.

Siden finanskrisen og ejendomsmarkedets kollaps har oplysninger fra BBR spillet en større rolle end tidligere, fordi ejendomsprisen i stigende grad bliver defineret på baggrund af et lejemåls areal. Sidste år blev der handlet ejendomme for 47 milliarder kroner i Danmark, og idet en ejendoms anvendelige arealer ligger til grund for den pris, der fastsættes, er der anseelige beløb på spil.

– Forestil dig en erhvervsejendom med en årlig husleje på 1,2 millioner kroner. Trækker vi driftsudgifterne fra, er der cirka en million tilbage, som er det tal, vi går ud fra, når ejendommens værdi fastsættes. Ved en typisk startforrentning på fire procent ganger vi med en faktor 25, og ejendommen vurderes således til 25 millioner kroner. Men hvis denne ejendoms areal er ukorrekt angivet i BBR, så bliver prisen derefter. Er ejendommen for eksempel større end først antaget og dermed burde have en husleje på 1,3 millioner kroner, så bliver ejendommen 2,5 millioner kroner dyrere. Folk retter sig ofte blindt efter BBR-meddelelsen, men navnlig på erhvervsejendomme vil jeg anbefale udlejere at få lavet nye og sikre arealopgørelser, forklarer Dan Bøøk Malmstrøm, der er statsautoriseret revisor hos BDO.

Få styr på arealet

Landinspektørfirmaet LE34, der håndterer fastsættelse af arealer, oplever ligeledes ofte et fejlbehæftet BBR.

– Der forekommer desværre væsentlige fejl i de oplysninger, der foreligger i BBR, og derfor anbefaler vi, at udlejere får opmålt arealerne, så de har en plan over ejendommen, der viser de enkelte lejemål og adgangsarealer med mere. En grundig arealopgørelse kan afværge nogle af de tvister, der kan opstå, når udlejer og lejer er uenige om, hvordan huslejen skal opgøres. Samtidig kan en arealgennemgang medføre større klarhed for lejer og udlejer, fortæller Lars Vognsen Christensen, der er partner og landinspektør i LE34, og uddyber:

– Det regelsæt, som i dag anvendes til at opgøre arealer, er tilbage fra 1983 og stemmer ikke i alle tilfælde med den måde, der bygges på i dag. Moderne kontorbygninger har i langt højere grad indlagt fællesfunktioner for lejemålene i ejendommene. En opgørelse vil derfor kunne fortælle en fremtidig lejer, hvilke arealer, som indgår i det samlede lejemål – eksempelvis fitness, fælles reception, kantine og mødelokaler. Udlejer vil også kunne anvende en sådan opgørelse til at differentiere sin leje alt efter hvilken arealtype, det drejer sig om.