Der er et stort potentiale for at omdanne ældre bygninger til boliger i Danmark – nyt vidensprojekt viser vejen dertil

Et nyt vidensprojekt undersøger hvorfor omdannelse til boliger ofte taber til nedrivning og nybyggeri, og hvad der kan gøres ved det.

Projektet hedder Investeringscasen for transformation af erhvervs-, kontor- og velfærdsbyggeri til bolig og er udviklet af Rambøll, Nykredit, Ejendomsselskabet Olav de Linde og statens ejendomsselskab, Freja Ejendomme og støttet af Bevar Mere.

Tid, geografi og forudsigelige processer er helt afgørende
Når transformation af byggeri fravælges, er det ofte, fordi det er sværere at forudsige og beregne prisen end ved nybyggeri. Det er en udfordring for investorer, der ofte kan leve med en risiko, der kan estimeres. Men de forhold, der er sværere at måle – og som påvirker både tid og økonomi – bliver tit afgørende barrierer, viser undersøgelsen.

Tid er en af de faktorer, der kan gøre størst indhug i, om et projekt kan betale sig økonomisk. Ét ekstra år i byggesagsbehandlingen kan koste et projekt flere millioner i driftsomkostninger, tabt leje og byggelånsrenter og vende et ellers positivt regnestykke til et negativt. Derfor er der behov for mere effektive kommunale plan- og godkendelsesprocesser.

Hvor projektet ligger kan være helt afgørende for, om et projekt kan betale sig. Der er størst økonomisk potentiale i og omkring Storkøbenhavn samt i udvalgte dele af Aarhus, Odense og Aalborg, hvor lejeniveauer og boligpriserne er højere.

En central udfordring er de nuværende stramme bygningskrav, der i praksis betyder, at ældre bygninger skal leve op til næsten samme krav som nybyggeri. Og det gør det både mere komplekst og dyrt at omdanne frem for at rive ned og bygge nyt.

Derfor er der behov for en målrettet indsats på tre områder: tidlig afklaring af usikkerhed, mere effektive og forudsigelige processer samt styrkede økonomiske rammer.

Det kan være gennem kommunale og økonomiske initiativer som tidlig sagsbehandling, fast-track for transformationssager, skattelempelser, lavere byggesagsgebyrer og justeringer af moms i udviklingsperioden.

BEVAR-modellen, som er udviklet på baggrund af undersøgelsen, samler de vigtigste forhold i fem temaer til tidlig og hurtig vurdering af, om et projekt kan realiseres:

• Byggetekniske forhold og bæreevne
• Eksisterende forurening og saneringsbehov
• Værdi og efterspørgsel
• Arealudnyttelse og boligegnethed
• Rammer og sagsbehandling

Læs mere om vidensprojektet Investeringscasen for transformation af erhvervs-, kontor- og velfærdsbyggeri til bolig her.

Citat fra Rambøll:
”Transformation af eksisterende bygninger kan kun for alvor skaleres, hvis vi som branche bliver klogere på de barrierer og usikkerheder, der står i vejen i dag. I Rambøll har vi i årevis arbejdet målrettet for at skabe grundlaget for transformation med afsæt i klimadagsordenen og en totaløkonomisk betragtning. Men skal vi flytte investeringer fra nybyggeri til transformation og genbrug i større skala, kræver det, at investeringscasen bliver både mere gennemsigtig og mere attraktiv. Netop derfor har projektet her været en vigtig mulighed for at gå i dybden med, hvordan vi får det til at ske i praksis,” siger Ronni Holm Dam, direktør for Byggeri, Rambøll.

Citat fra Freja Ejendomme:
”Vi er meget glade for at have været en del af dette vidensprojekt. Transformation står højt på Frejas agenda og det er et meget stort fokusområde i blandt andet to af vores største udviklingsprojekter – Jernbanebyen i København og nuværende OUH i Odense. Bevar Mere spiller en vigtig rolle i forhold til at skubbe til udviklingen og der er ingen tvivl om, at der er store gevinster ved at fokusere på transformation af vores eksisterende bygningsmasse – både i forhold til boligmangel og reduceret klimaaftryk,” siger Christina Jørgensen, administrerende direktør, Freja Ejendomme. 

Citat fra Nykredit:
“I Nykredit er vi Danmarks største udlåner til ejendomme, og fordi vi er foreningsejet, er det vigtigt for os at bidrage til en mere klimavenlig udvikling i vores samfund. Det kan vi bl.a. gøre ved at understøtte, at vi i højere grad renoverer og ombygger den bygningsmasse, vi allerede har som samfund. Det giver ikke kun et lavere klimaaftryk, men det giver os også mest muligt værdi ud af den eksisterende bygningsmasse. Derfor er vi glade for at have bidraget til en analyse, der hjælper til at gøre os alle klogere på, hvordan vi kan gøre ombygning af ejendomme til et mere attraktivt og skalerbart alternativ til nedrivning og nybyggeri,” siger Jakob Wind-Hansen, vicedirektør hos Nykredit.

Citat fra Ejendomsselskabet Olav de Linde:
”Transformation af bygninger er helt centralt i vores DNA og noget vi har arbejdet med hver dag i mere end 50 år. Det hjælper ikke kun med de miljømæssige belastninger, men giver også ofte de mest inspirerende rum at leve og arbejde i. Derfor var det naturligt for os at deltage i vidensprojektet, for at bidrage til viden på området men også selv at blive klogere på området. Vi håber, at vi med dette projekt kan få skabt mere gennemsigtighed for de udfordringer der er med transformation, og hvordan man kan sætte skub i udviklingen,” siger Jakob de Linde, forretningsudviklingschef, Ejendomsselskabet Olav de Linde.