Ny CEPOS-analyse: Boligavancer beskattes allerede med op mod 68 pct. – ny avanceskat vil skabe bureaukrati og usikkerhed for alle boligejere

En ny analyse fra CEPOS dokumenterer, at de eksisterende boligskatter allerede beslaglægger over halvdelen af boligejernes gevinster – og for de dyreste boliger op mod to tredjedele.

Dermed bygger forslag om at indføre skat på gevinster ved salg af ejerboliger på en misforståelse.

"Det er en udbredt myte, at boligavancer i Danmark er skattefri. I realiteten fungerer ejendomsværdiskat og grundskyld allerede som en effektiv avanceskat på omkring 56 pct. – og helt op mod 68 pct. for boliger over progressionsgrænsen," siger Otto Brøns-Petersen, analysechef i CEPOS.

Analysen viser, at når boligpriserne stiger, slår det direkte igennem i de offentlige vurderinger og dermed i den løbende boligbeskatning. De fremtidige skatter kapitaliseres i boligprisen og reducerer ejerens salgsprovenu – præcis som en traditionel avanceskat ville gøre.

Samtidig dokumenterer analysen, at meget få EU-lande i praksis beskatter gevinster på ejerboliger.

Ifølge EU-Kommissionens opgørelse for 2023 var det kun Sverige og Rumænien, der direkte beskattede avancer, og den rumænske sats er blot 1 pct., mens Sverige har en sats på 22 pct. De beskatter derimod ikke det løbende afkast så hårdt som i Danmark

"En avanceskat kan ikke løse de opgaver, de løbende boligskatter løser i dag. Hvis de løbene boligskatter omlægges til avanceskat, vil det øge de samlede økonomiske forvridninger. Det er et meget dårligt bytte," siger Otto Brøns-Petersen.

En egentlig avanceskat vil ikke løse problemerne i det nye ejendomsvurderingssystem – tværtimod.

Indførelse af en avanceskat vil gøre de offentlige vurderinger helt afgørende for den skat, boligejeren skal betale ved salg.

"Med en avanceskat bliver den offentlige vurdering pludselig bestemmende for, hvor meget man skal betale i skat ved salg. Det vil øge antallet af konflikter og klager markant og stille endnu større krav til et i forvejen udfordret vurderingssystem," siger Otto Brøns-Petersen og fortsætter:

"Det skyldes, at man ikke kan bruge historiske købspriser, når avanceskatten indføres - ellers vil det være beskatning med tilbagevirkende kraft".

Derudover vil en avanceskat indebære omfattende administrative byrder for almindelige boligejere. For at opgøre den skattepligtige avance skal der dokumenteres købspris, salgspris, forbedringer og afskrivninger gennem hele ejerperioden – ofte over årtier.

"Almindelige boligejere risikerer at få regnskabspligt som virksomheder. Man skal gemme kvitteringer i årtier og skelne mellem vedligehold og forbedringer. Det bliver et administrativt mareridt," siger Otto Brøns-Petersen.

Analysen peger også på, at en provenuneutral omlægning fra ejendomsværdiskat og grundskyld til avanceskat vil kræve meget høje satser. Tidligere beregninger fra Skatteministeriet viser, at en fuld erstatning af de nuværende boligskatter vil kræve en avanceskat på omkring 70 pct.

Endelig vil en avanceskat gøre statens indtægter mere konjunkturfølsomme, fordi boligavancer svinger kraftigt med boligmarkedet. Det kan gøre det vanskeligere at overholde EU’s underskudsgrænser i perioder med lavkonjunktur.

Otto Brøns-Petersen kan kontaktes på 20 92 84 40 for uddybende kommentarer.

Læs hele analysen her.