Boligmarkedet brager – men har du overhovedet tjent en krone på din bolig?

For boligmarkedet stiger jo over hele landet. Det har vi hørt igen og igen.  Den landsgennemsnitlige kvadratmeterpris lå i 2007, altså perioden umiddelbart før finanskrisen, hvor boligpriserne selvfølgelig var højere end i årene, der fulgte, på 12.997 kroner. I dag ligger den på 18.007 kroner. Det lyder som en solid gevinst. 

Analysen bygger på Boligas salgsdata fra 3. kvartal 2025. Selvom priserne kan have ændret sig marginalt siden opgørelsen, påvirker det ikke det overordnede billede af udviklingen siden 2007.

Men der er én ting, der ændrer hele billedet: 

Inflationen.

Det betyder, at dine penge bliver mindre værd over tid. Det betyder, at 100 kroner i 2007 i dag ville svare til 139 kroner.

Og det vil sige at kvadratmeterprisen fra 2007 i dag skal være 18.069 kroner bare for at følge med prisudviklingen. Den er 18.007 kroner. Og det betyder, at der faktisk er et lille fald i realværdi.

Alligevel tales der politisk, som om hele landet har tjent stort.

København: Ja, her er der gevinster
I København er priserne eksploderet.
I 2007 var den gennemsnitlige kvadratmeterpris på 29.214 kr., mens den i 2025 er steget til 59.060 kr.

Det ser voldsomt ud, og det er det også.

Men inflationskorrigeret svarer 29.214 kr. fra 2007 til 40.615 kr. i dag, og gevinsten er altså mindre dramatisk end råtallene antyder, men stadig reel.

I Aarhus er der også en mindre reel stigning med en kvadratmeterpris på 19.794 kr. i 2007, der i dag er steget til 28.296 kr. Inflationskorrigeret burde den være 27.519 kr.

Men i resten af landet ligner det mere stilstand end fest

Resten af landet halter
I Aalborg, Odense og Vejle og de fleste byer i Danmark ligger de nuværende priser under det niveau, der skulle til for blot at følge inflationen siden 2007-2008.
Der er altså tale om reelt fald eller stilstand. Og det er sjældent den del, der fylder i debatten om boligskatter.

Bl.a. I Aalborg, der havde en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 12.031 kr. i 2028. I dag er denne steget til 15.048 kr., men med inflationen indregnet burde den have ligget på 16.726 kr.
I Odense burde den gennemsnitlige kvadratmeterpris være 20.309 kr. men er kun 19.183 kr.
Og I Vejle skulle kvadratmeterprisen være 17.766 kr. i dag. Den er 15.183 kr.

Og så er der den regning, der betales hvert år
For selv hvis boligen “kun” lige har fulgt inflationen, har boligejeren betalt undervejs. Hvert år har de betalt: ejendomsværdiskat, grundskyld og renter.

Og især renterne har de seneste år taget et markant hop opad.

Købte du en bolig i 2007 for 3 millioner kroner, skal den i dag sælges for over 4,17 millioner kroner bare for at have samme købekraft. 

Men i mellemtiden har du betalt skat og renter i måske 15-18 år. Det regnestykke forsvinder ofte i fortællingen om “gratis” boliggevinster.

Hvis boligen kun lige akkurat har fulgt inflationen - eller halter bagefter - har ejeren reelt betalt for at stå stille.

Det ligner ikke nødvendigvis en guldrandet investering.

Er boligbeskatning blevet en storby-diskussion?
Det betyder ikke, at bolig ikke kan være en god investering. Det kan den. Men tallene viser, at billedet er langt mere nuanceret end den politiske debat ofte giver indtryk af.

I dele af København og enkelte vækstområder er der markante gevinster. I resten af landet er der reel stilstand når vi kigger på priserne for 19 år siden, særligt når inflation og ejendomsskatter regnes med. 

Danmark er mere end de dyreste kvadratmeter. Måske burde den politiske debat afspejle det.
Kig Boligas historiske boligpriser igennem her