Lejer du din bolig ud? Disse skatteregler bør du kende

Rekordmange danskere lejer deres boliger ud på online platforme som fx Airbnb. Tal fra Eurostat viser, at antallet af private korttidsudlejninger i Danmark steg med 19,1 % fra 2023 til 2024. Men langt fra alle danskere har styr på skattereglerne på området.

”Det er vigtigt at kende skattereglerne for udlejning, da der gælder forskellige regler alt efter, hvilken form for udlejning der er tale om. Man skelner skattemæssigt mellem, om man udlejer en bolig i korte perioder via en indberetningspligtig platform som fx Airbnb, eller om man lejer en bolig ud i længere tid. Det har betydning for, hvilke fradrag man kan få,” siger Søren Bech, skatteekspert i PwC.

Udlejning i kort eller lang tid?
Udlejning kan både ske i en ejerbolig, lejebolig eller en andelsbolig. Hvis du lejer en lejebolig eller andelsbolig ud, er det vigtigt, at du sikrer dig, at det er tilladt efter de gældende regler og lovgivning. Derudover skal du naturligvis kende skattereglerne på området.

”Skattemæssigt skelnes der mellem korttidsudlejning, hvor man lejer en bolig ud i mindre end fire måneder, og langtidsudlejning, hvor udlejningen er mere end fire måneder om året. Fradraget ved korttidsudlejning er i 2025 på 33.500 kr. via en indberetningsplatform som fx Airbnb, og 13.100 kr., hvis du selv lejer ud,” forklarer Søren Bech.

”Hvis en bolig fx er udlejet seks gange i løbet af et år i sammenlagt fire måneder til forskellige personer, er der dog tale om korttidsudlejning, da hver udlejningsperiode er under fire måneder,” fortsætter Søren Bech.

Det er vigtigt at huske at betale skat ved udlejning og eventuelt også moms, hvis du lejer et værelse ud i mindre end 30 dage pr. gang, og lejeindtægten overstiger 50.000 kr. årligt.

Sådan er reglerne for korttidsudlejning
Hvordan du skal opgøre resultatet, og hvordan det skal beskattes, afhænger af udlejningsperioden. Hvis du vælger den ”skematiske model”, er lejeindtægten op til højest 33.500 kr. skattefri, hvis du udlejer gennem et bureau, som indberetter det. Hertil kommer, at kun 60 % af det resterende beløb beskattes, fx efter de samme regler som gælder for sommerhuse. Betaling for el, vand og varme lægges oven i lejeindtægten.

Alternativt kan du vælge den ”regnskabsmæssige metode”, hvor du får fradrag for udgifter, som kan henføres til udlejningen i form af forbrug af fx vand, el, varme, måske annoncering mv. Hvis du ejer boligen, skal du ikke betale ejendomsværdiskat for den del, som kan henføres til det udlejede i den periode, boligen har været udlejet.

Se eksempel 1 nederst på skatteberegning ved korttidsudlejning, hvor bundfradraget anvendes.

Bruger du den regnskabsmæssige metode, kan du ikke senere skifte til den skematiske metode.

Når den skematiske metode anvendes, betales ejendomsværdiskat for hele indkomståret, uanset om boligen har været udlejet.

Sådan er reglerne for langtidsudlejning
Ved langtidsudlejning kan du vælge mellem de såkaldte skematiske regler, hvor du får et fast bundfradrag i lejeindtægterne, eller de regnskabsmæssige regler, hvor de faktiske udgifter opgøres, og hvor ejendomsværdiskatten på ejerboliger bliver nedsat med den del, som kan henføres til det udlejede i den periode boligen har været udlejet.

Bruger du de skematiske regler i en ejerbolig, beregnes bundfradraget som 1,33 % af ejendomsværdien, som bruges til at beregne ejendomsværdiskatten, dog mindst 24.000 kr.

Det kræver altid en konkret beregning for at kunne vurdere, hvilken type der er bedst, men de fleste vælger nok at bruge de skematiske regler, fordi de typisk er de mest enkle.

”Reglerne kan fx også bruges ved en langtidsudlejning af et værelse i en lejet bolig. Her beregnes bundfradraget som 2/3 af den årlige husleje, som fremlejer skal betale for hele lejligheden. Der beregnes dog et forholdsmæssigt bundfradrag, hvis der ikke sker udlejning hele året. Forholdsmæssig beregning sker også ud fra antal dage, som værelset er udlejet. Resultatet skal her medregnes i den personlige indkomst, fordi der er tale om en langtidsudlejning,” siger Søren Bech.

”Generelt er det en god idé at søge rådgivning, inden man lejer ud, så man finder den model, som passer en bedst og giver den laveste skat. Det er meget afgørende, om der er tale om korttidsudlejning eller langtidsudlejning, og om det er en ejerbolig, en lejebolig eller en andelsbolig, da reglerne er forskellige,” afslutter Søren Bech.

Se eksempel 2 nederst på skatteberegning ved langtidsudlejning, hvor den skematiske model anvendes.

Eksempel 1: Beregning ved korttidsudlejning
Lejeindtægten ved udleje i tre måneder inkl. betaling af varme, vand og el er på 60.000 kr. Udlejning sker gennem en indberetningspligtig platform.

	kr.
Lejeindtægt	60.000
Bundfradrag	-33.500
	26.500
Skattefri del, 40 %	-10.600
Skattepligtig del	15.900

De 15.900 kr. medregnes til kapitalindkomsten. Hvis der fx er renteudgifter på ejendommen, vil skatten typisk blive omkring 33 % eller ca. 5.200 kr. Det svarer til, at der ca. er (60.000-5.200) = 54.800 kr. tilbage efter skat.

Eksempel 2: Beregning ved langtidsudlejning
Et værelse i en ejerbolig udlejes i første omgang i en sammenhængende periode på 12 måneder, og de skematiske regler bruges. Lejeindtægten er 6.000 kr. pr. måned inkl. betaling af varme, vand og el. I 2025 lejes værelset ud i fem måneder (153 dage), så lejeindtægten samlet er 30.000 kr. Ejendommen er vurderet til 5 mio. kr., så det årlige bundfradrag er ca. 66.500 kr. (1,33 % af 5 mio. kr.). Bundfradraget for de 153 dage i 2025 bliver 27.875 kr. (153/365x66.500).

	kr.
Lejeindtægt	30.000
Bundfradrag	-27.875
Skattepligtig del	2.125

De 2.125 kr. medregnes til kapitalindkomsten, og hvis der fx er renteudgifter på ejendommen, vil skatten typisk blive omkring 33 % eller ca. 700 kr. Det svarer til, at der er ca. (30.000 – 700) = 29.300 kr. tilbage efter skat.