Dansk landbrug ved en skillevej: Skal prisen på landbrugsjord op eller ned?

Af Ulrik Larsen

Interessen for at investere i dansk landbrugsjord er stor, men der bliver mindre af den. Med den politiske aftale om grøn trepart er det vedtaget, at cirka 140.000 hektar lavbundsjorder og randarealer skal udtages permanent frem mod 2030. Derudover skal der frem mod 2045 rejses ca. 250.000 hektar ny skov.

- Mindre udbud plejer at betyde højere priser. Samtidig står vi i en situation, hvor flere aktører efterspørger jord. Jeg har derfor en klar forventning om, at priserne på jord vil fortsætte med at stige, siger Line Skovgård Kristensen, medindehaver af Nybolig Landbrug Holstebro – Viborg.

I denne artikel har vi bedt en række fagfolk forholde sig til seks faktorer, der kan tænkes at påvirke jordpriserne. Det gælder Jens-Martin Roikjer Bramsen, seniorrådgiver ved Institut for Fødevare- og Ressourceøkonomi på Københavns Universitet; Christian Vejling, direktør for Landbrug i Nykredit; Christian Westerdijk, hollandsk landmand bosiddende i Danmark samt Berg Risager og Line Skovgård Kristensen, der begge er landbrugsmæglere hos Nybolig Landbrug.

FAKTOR 1: Trepartsaftalen

Jens-Martin Roikjer Bramsen ser ikke umiddelbart for sig, at den grønne trepartsaftale vil gøre det mere attraktivt at investere i jord.

- Faktisk hælder jeg mest til det modsatte. I trepartsaftalen ligger en CO2-afgift, der vil gøre især mælkeproduktion dyrere. Samtidig vil kvælstofproblematikken også blive en begrænsende faktor, hvilket nok ikke er gået op for alle endnu. Det kan godt blive alvorligt i de husdyrtunge områder. Jeg tror, at staten også vil være meget påpasselig med ikke at presse prisen op, når den køber jord.

Ingen effekt endnu

Hos Nykredit har man endnu ikke registreret, at trepartsaftalen har påvirket ejendomsmarkedet.

- Det er ekstremt svært at spå om prisudviklingen på landbrugsjord og trepartens indvirkning herpå. Mange faktorer påvirker prisdannelsen på landbrugsjord, og med treparten er der blot kommet flere til. Vi kender endnu ikke den endelige plan for implementering af aftalen. Derfor har vi heller ikke det nødvendige grundlag for at vurdere effekterne endnu, siger Christian Vejling, der står i spidsen for landbrugsområdet hos Nykredit.

Til gengæld er han sikker på, at treparten vil få landmænd, som i forvejen overvejer at træde ud af erhvervet, til at fremrykke beslutningen. Han forventer også, at aftalen, i takt med at den implementeres, vil indgå som et element i Nykredits kreditbehandling og dialog med kunderne.

Frivillighed med udfordringer

Line Skovgård Kristensen har som landbrugsmægler flere gange været med Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø ude for at vurdere jord til brug for jordfordeling, skovrejsning eller lavbundsjorde.

- Vi har mange områder, der er interessante for skovrejsning og også flere lavbundsarealer. Treparten lægger op til frivillighed, men de priser, der er meldt ud på skov og lavbund, ligger væsentligt under de priser, vi ser i frie handler. Skal det lykkes frivilligt, vil det i høj grad afhænge af, om sælgerne kan bytte sig til bedre jordlodder. Men det er et større puslespil og med modsatrettede interesser i nogle tilfælde, siger landbrugsmægleren.

FAKTOR 2: Landbruget har haft nogle gode år

Christian Vejling fra Nykredit er enig:

- Vi har oplevet en periode med høj indtjening i store dele af dansk landbrug. Det har givet mange landmænd mulighed for øgede investeringer, herunder køb af yderligere jord. De seneste fire-fem år har været præget af ekstrem høj aktivitet med et meget stort antal handler. Det hænger også sammen med den fortsatte strukturudvikling i dansk landbrug, og at problematikken om generationsskifte har givet fordelagtige vilkår for handel af landbrugsejendomme.

Rekordstort køberkartotek

Nybolig Landbrug Holstebro – Viborg mærker, at både planteavlere og kvægbrugere efter flere år med solide overskud gerne vil geninvestere i mere jord. Forretningen får flere henvendelser og har historisk mange skrevet op i køberkartoteket. Ofte ender en udbudt ejendom i en budrunde, da flere gerne vil købe – blandt andet kvægbrugere som mangler jord.

FAKTOR 3: Energi- og naturprojekter

Opkøb af jord til energianlæg reducerer mængden af tilgængelig landbrugsjord. Det er med til at presse priserne op. Samtidig er energiselskaber ofte villige til at betale en meget høj pris. Ifølge Jens-Martin Roikjer Bramsen adskiller prisudviklingen på landbrugsjord sig fra prisudviklingen på anden fast ejendom, fordi en række andre faktorer gør sig gældende her.

- Lovmæssige reguleringer og miljøtiltag kan påvirke prisen i den ene og den anden retning. Eksterne investorer, som vil købe jord til naturformål eller blot eje den, kan presse prisen op. Her kan arealopkøb til vedvarende energi pludselig gøre landbrugsjord meget værd, siger han.

Køber til markant højere pris

Line Skovgård Kristensen er landbrugsmægler i et område, hvor der er stor aktivitet med energiprojekter.

- Flere aktører køber flittigt op i øjeblikket. Og det sker til væsentligt højere priser end vi ellers ser på landbrugsjord. I nogle tilfælde er vi oppe i et niveau på det dobbelte af de normale priser i de pågældende områder. Jordtypen er underordnet. Det handler mere om at købe ejendomme i områder, der er udlagt til energiformål i kommuneplanerne, siger Line Skovgård Kristensen.

Høj pris smitter af

Når prisen på landbrugsjord generelt har været stigende i de seneste fire-fem år, skyldes det ligeledes ifølge Christian Vejling til dels den øgede efterspørgsel fra pengestærke aktører uden for landbruget, herunder energiselskaber.

- Det har så haft den afledte effekt, at landmænd, som har solgt til energiprojekter til høj pris, ofte har været villige til at købe erstatningsjord til forhøjede priser, bemærker han.

FAKTOR 4: Hollandske landmænd

Hollandske landmænd, som oplever endnu større pres på jord derhjemme, søger mod Danmark. Det er med til at drive priserne op.

Berg Risager fra Nybolig Landbrug ved fra sine samtaler med hollandske investorer og landmænd, hvad der trækker landmænd fra Holland til Danmark:

- I Holland er landbrugsarealet begrænset og ofte dyrt på grund af den høje befolkningstæthed og intensiverede landbrugsdrift. Danmark tilbyder større landbrugsarealer til en relativt lavere pris og med færre restriktioner. Det giver bedre muligheder for at drive mælkeproduktion, planteavl og andre landbrugsaktiviteter i større skala. I begge lande har landmændene fokus på bæredygtighed, så hollænderne kan let bruge deres metoder og viden i Danmark.

Hollændere: Vi levede på lånt tid

Nicole og Christian Westerdijk flyttede i efteråret 2024 fra Holland sammen med Christians bror Daniel. Her drev de sammen med brødrenes far et 65 hektar stort landbrug med specialafgrøder. Nu har familien købt en økologisk drevet ejendom på 325 hektar ved Fuglebjerg på Vestsjælland.

- Landbruget i Holland er presset, så vi vidste, at vi ”levede på lånt tid”. Staten købte vores ejendom for 150.000 euro pr. hektar, så vi havde penge til at få en god start et andet sted, siger Christian Westerdijk og fortsætter:

- Vi havde hørt gode historier om hollandske landmænd i Danmark. Derfor var vi på besøg heroppe flere gange for at fornemme, hvordan det er at leve i Danmark, og det mindede meget om Holland. Samtidig er det danske system med realkredit en fordel i forhold til i Holland, hvor du kun har bankerne at låne hos, og som kræver en langt større egenkapital, end vi har oplevet i Danmark.

Naturligt at søge mod Danmark

Jens-Martin Roikjer Bramsen finder det helt naturligt, at pressede hollandske landmænd søger mod Danmark, hvor jorden er langt billigere. At det især er mælkeproducenter, som tager springet, skyldes dels, at de er ekstra pressede af miljøkrav, dels at produktionsforholdene i Holland og Danmark er meget lig hinanden.

Det kan Line Skovgård Kristensen bekræfte:

- De fleste hollændere, som kommer herop, køber kvæggårde. Arealkravene til kvægbrug er de samme i begge lande, men landbrugsjord er en knap ressource i Holland. Når de kan sælge deres ejendom for 100.000-150.000 euro pr. hektar, og det er nemt at komme i gang med en produktion i Danmark, er beslutningen derfor som ofte relativt nem. Hver gang, vi har et produktionslandbrug til salg, kommer der hollændere og kigger.

FAKTOR 5: Risikospredning

- Jens-Martin Roikjer Bramsen påpeger, at eksterne investorer i nogle tilfælde køber jord til naturformål eller med det perspektiv, at landbrugsjord bliver en knap ressource og dermed mere værdifuld, blandt andet på grund af klimaforandringer. Ofte er jordopkøb også et spørgsmål om at sprede sin risiko som investor.

For Christian Vejling fra Nykredit, er der heller ikke nogen tvivl om, at stor interesse fra pengestærke aktører uden for landbruget påvirker prisen på landbrugsjord:

- Der er ingen tvivl om, at stor interesse fra pengestærke investorer uden for landbruget påvirker prisdannelsen. Samtidig kommer vi fra en lang periode med meget lave renter, hvor mange investorer givetvis har set købet af lanbrugsjord som et reelt alternativ til placering i obligationer med lave eller endda negative renter, siger han.

FAKTOR 6: Kvægbønder og lovkrav

Med mæglerforretning i Holstebro arbejder Line Skovgård Kristensen i et område med mange kvæggårde. Hun og kollegaerne mærker tydeligt, at de producenter, som har tænkt sig at fortsætte, er på udkig efter mere jord.

Det hænger bl.a. sammen med nye EU-krav om mere areal pr. dyreenhed, som får kvægbønder til at opkøbe mere jord for at opfylde kravene.

- De har haft nogle gode år og er derfor klar med midler til at udvide for at overholde de nye EU-krav. Det smitter selvfølgelig af på resten af markedet, at de kan betale en god pris, siger Line Skovgård Kristensen.

Stor likviditet presser prisen op

Om det ligefrem kan udvikle sig til en prisboble på landbrugsjord, mener Jens-Martin Roikjer Bramsen dog ikke.

- Jeg tror, at der er noget midlertidigt i det. Nogle animalske producenter har en masse likviditet, der brænder i lommen, og vil gerne sikre sig jord. Det er nok det, vi ser lige nu. Det presser prisen op. Men på lidt længere sigt må vi vente, at efterspørgslen afdæmpes. Interessen for jord til vedvarende energi kan falde, og de driftsøkonomiske effekter af treparten vil også begynde at materialisere sig og formentligt modvirke en prisboble.

Er det nu, du skal sælge – eller købe?

Interessen for at købe jord synes på ingen måde at være på retur, og samtidig bliver der mindre af den. Så må det vel også være et godt tidspunkt at sætte sin ejendom til salg på?

Det er Christian Vejling fra Nykredit enig i.

- Det er oplagt som sælger at udnytte muligheden for at tage stikket hjem. Det gælder især i de tilfælde, hvor jorden handles til højere priser end den reelle rentabilitetsværdi for sælger, og hvor sælger i forvejen har planer om enten at reducere sit areal eller afhænde hele bedriften for at udtræde af erhvervet.

Christian Vejling råder landmanden, som overvejer at købe jord, at gøre det ud fra en målsætning om – ligesom med alle andre investeringer – at få et tilfredsstillende løbende afkast. I den sammenhæng er det usikkert at basere sit afkast på forventningen om fortsatte prisstigninger. Det svarer reelt til en spekulationsforretning, mener Nykredit-direktøren, som runder af med dette råd:

- Du bør altid overveje, om køb af jord stemmer med din langsigtede strategi for bedriften, og om købet er rentabelt, siger Christian Vejling og uddyber:

- I perioder med høje og stigende priser er det vigtigt, at du især tænker over, hvordan et fremtidigt fald i jordpriserne vil påvirke bedriftens samlede økonomiske forhold, navnlig kapitalforhold, og dermed bedriftens økonomiske råderum. Det gælder særligt i de tilfælde, hvor der købes jord til så høje priser, at købet reelt ikke bidrager positivt til bedriftens indtjeningsevne, men i værste fald forringer både bedriftens samlede indtjenings- og kapitalforhold.