Lejer du din bolig ud? Sådan vælger du den mest fordelagtige beskatningsmetode

Står du som udlejer af din bolig, er der potentiale for betydelige skattebesparelser i 2024. For mange er virksomhedsordningen det oplagte valg, men hvis dine renteudgifter er lave, kan kapitalafkastordningen være den bedste løsning. Når du udlejer din helårsbolig, betragtes det skattemæssigt som at drive en selvstændig virksomhed, hvilket giver dig valget mellem virksomhedsordningen, kapitalafkastordningen eller beskatning efter de almindelige regler.

“Mange tror, at når man har valgt virksomhedsordningen ved påbegyndelse af udlejning af sin bolig, er man forpligtet til at anvende den fremover. Det er ikke tilfældet, og det er vigtigt at revurdere sin skatteordning hvert år,” fortæller Søren Bech, skatteekspert hos PwC.

Dette gælder også for udlejning af forældrekøbslejligheder til dine børn. Dog er det normalt ikke fordelagtigt at anvende virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen i disse tilfælde på grund af særlige regler, som ikke gennemgås her. Derfor omfatter den følgende gennemgang kun udlejning til tredjemand.

Høje eller lave renteudgifter
Hvis dine renteudgifter er høje, kan det ofte bedst betale sig at anvende virksomhedsordningen, da denne kan give den største skattebesparelse. Årsagen er, at renteudgifterne trækkes fra i overskuddet ved udlejning og dermed kan give en skattebesparelse på op til ca. 56 % af renteudgifterne.

“Hvert år bør man vurdere, hvad der er mest gunstigt for en selv – med andre ord, hvilken løsning der giver den laveste skat. Hvis renteudgifterne er små, og der er et pænt overskud, kan det være mest optimalt at bruge kapitalafkastordningen i 2024 i stedet for virksomhedsordningen, da kapitalafkastsatsen er fastsat til 4 %. Små renteudgifter taler for at anvende kapitalafkastordningen, men en konkret beregning bør altid foretages,” siger Søren Bech.

Er dine renteudgifter derimod mere beskedne, kan kapitalafkastordningen være en bedre løsning. Ved denne ordning beregnes et kapitalafkast på baggrund af ejendommens anskaffelsessum. Kapitalafkastet modregnes i overskuddet og tillægges din kapitalindkomst, som også inkluderer de faktiske renteudgifter. Det kan være svært at vurdere, hvilken løsning der er bedst, så lad os se på et eksempel.

Et regneeksempel
Ejendommens anskaffelsessum er 4 mio. kr., og renteudgifterne er 80.000 kr. Overskuddet ved udlejning før renter er 160.000 kr. Ejeren af ejendommen er enlig med en lønindkomst på 700.000 kr. og anden negativ kapitalindkomst på 30.000 kr. Gælden i ejendommen er 3 mio. kr., og skattekommunen er Aarhus.

Lad os nu gennemgå de tre alternativer: beskatning efter de almindelige regler, virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen.

Ordning	De almindelige regler	Virksomhedsordningen	Kapitalafkastordningen
Overskud før renter	160.000	160.000	160.000
Renteudgifter		- 80.000
Kapitalafkast		- 40.000	-160.000
Løn	700.000	700.000	700.000
Personlig indkomst før AMB	860.000	740.000	700.000
Renteudgifter ved udlejning	80.000		80.000
Anden kapitalindkomst	30.000	30.000	30.000
Kapitalafkast	0	40.000	160.000
Kapitalindkomst	110.000	10.000	50.000
Beregnet skat inkl. AMB, ca.	331.000	300.000	292.000

Der gælder særlige skatteregler, når virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen anvendes, men disse gennemgås ikke her.

I det ovenstående eksempel ses det tydeligt, at anvendelse af de almindelige regler ikke er gunstigt. Den personlige indkomst er på 860.000 kr., hvilket resulterer i en høj skattebetaling. Anvendelse af kapitalafkastordningen i eksemplet fra 2024 er mest fordelagtigt. Det skyldes, at renteudgifterne ikke er store, og at der er et pænt overskud ved udlejning af boligen. Forskellen mellem anvendelse af virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen udgør ca. 8.000 kr. i mindre skat ved brug af kapitalafkastordningen end ved virksomhedsordningen.

“Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at hvis man tidligere har opsparet overskud i virksomhedsordningen og betalt aconto-skat, vil der være en merskat til betaling, hvis man skifter til en anden ordning. Derfor bør man hvert år lave en beregning for at afgøre, hvilken skatteordning der er mest fordelagtig, eventuelt i samråd med en rådgiver,” afslutter Søren Bech.