Så meget skal du tjene for at købe hus i din kommune

Det seneste år er der generelt sket en stigning i indkomstkravet ved boligkøb. Det gør sig gældende i 75 ud af 98 kommuner, viser en ny analyse fra Realkredit Danmark, som ejendomsmæglerkæden Home har set nærmere på.

Det er især de stigende renter og højere inflation, der har løftet indkomstbehovet, mens faldende huspriser og lavere energipriser trækker i modsat retning, forklarer cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig, der står bag analysen.

Han hæfter sig dog ved, at der har været en klar bedring for potentielle siden efteråret, hvor de skyhøje energipriser gav betydelige udfordringer for budgetterne ved boligkøb.

”En varmeregning på eksempelvis 3 til 5 gange mere end tidligere kunne hurtigt vælte boligkøbsbudgettet. Det er også en af forklaringerne på de mildere vinde over boligmarkedet over de seneste måneder med fremgang i aktiviteten og en mindre stigning i boligpriserne,” lyder det fra Christian Hilligsøe Heinig.

Kræver 2.000 kr. ekstra – lønstigninger hjælper
I de 75 kommuner med stigende indkomstkrav er der siden sommeren 2022 tale om en gennemsnitlig stigning i det årlige indkomstkrav på 24.000 kroner svarende til 2.000 kroner ekstra om måneden. (SE TABEL HERUNDER)

”I samme periode har danskerne dog også oplevet en stigning i deres lønindkomster, som trods alt er med til at imødegå dele af eller hele stigningen,” siger boligmarkedsanalytiker i Home Henrik Hauthorn Jensen.

De seneste officielle lønstatistikker viser, at lønvæksten i årets andet kvartal var på 3,6 %, og lønvæksten ventes at være yderligere tiltagende i den kommende tid.

Korrigeret for en lønvækst på 3,6 %, så skrumper antallet af kommuner, hvor det er blevet sværere at komme ind på boligmarkedet, viser Realkredit Danmarks analyse.

”Så er det ’kun’ i 31 ud af 98 kommuner, at indkomstkravet er steget mere end lønvæksten over det seneste år,” fastslår cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.

16 kommuner kræver mio.-indtægt
Der er nu 16 kommuner i landet, hvor der kræves en familieindkomst på over 1 mio. kroner ved boligkøb. Øverst findes ikke overraskende Frederiksberg og Gentofte, mens København er nummer 3 på listen med et indkomstkrav på godt 1,565 mio. kroner.

I det hele taget er det hovedstadsområdet, der sætter sig tungt i toppen over listen af kommuner med højest indkomstkrav ved boligkøb.

Vi skal helt ned på 24. pladsen for at finde første jyske kommune på listen, hvilket ikke overraskende er Aarhus med et indkomstkrav på cirka 955.000 kroner.

I bunden af listen fra Realkredit Danmark finder vi Tønder, Morsø og Lolland med i omegnen af 690.000 kroner i kravet til familieindkomst.

Forskellen i kravet til familieindkomsten ved køb af ’det samme hus’ mellem København og billigste kommune lyder samlet set på 880.000 kroner på årsbasis svarende til en krævet ekstraindkomst for familien på næsten 75.000 kroner om måneden for at købe hus i København frem for eksempelvis Tønder og Morsø.

Over de seneste godt ti år er prisforskellene øget på boligmarkedet, hvor landets dyreste områder har oplevet de kraftigste prisstigninger, mens prisudviklingen har været meget afdæmpet i landdistrikterne.

Tilbage i 2012 var forskellen i indkomstkravet mellem Tønder og København på ’kun’ 240.000 kroner mod altså nu 880.000 kroner.

FAKTA: Baggrund for beregningerne: 

1: Familie med to børn i henholdsvis vuggestue/dagpleje og børnehave.
2: Familien har billån til 200.000 kroner. Arbejdspladserne antages simplificeret at være placeret i samme afstand fra hjemmet uafhængig af valg af bopælssted - og dermed antages samme kørselsbehov på tværs af kommunerne.
3: Familien har 5% af købssummen til udbetaling. Boliglån på 15% af købssum.
4: Familien har et fastforrentet obligationslån med afdrag og et rådighedsbeløb, når alle faste udgifter er betalt på 16.900 kroner. Det er, hvad der skal være tilbage på bundlinjen efter alle de faste udgifter er betalt, og det skal dække alt fra mad, tøj, ferie, fornøjelser og uforudsete udgifter. Det er i overensstemmelse med vores anbefalede rådighedsbeløb ved kreditvurdering til boligkøb for en familie med to børn. Bemærk - de 16.900 kroner er ikke en sort/hvid grænse i den virkelige verden ved kreditgivning ved boligkøb. Der er således en vis elastik i det anbefalede rådighedsbeløb, og der tages i sagens natur et individuelt udgangspunkt i de forbrugsmønstre og behov, som den enkelte familie har.
5: Familien køber et gennemsnitligt parcelhus på 140 kvadratmeter i kommunen. Kvadratmeterpriserne er tal fra Boligmarkedsstatistikken.
6: Begge forældre har samme indkomst.
7: Familieindkomsten er 'baglæns' beregnet, så rådighedsbeløb på 16.900 kroner rammes.
8: Der er antaget en maksimal gældsfaktor på 4. Dette er en bindende restriktion – også selv om den beregnede familieindkomst i princippet kan være lavere for at opfylde det anbefalede rådighedsbeløb. Bemærk – en gældsfaktor på 4 er ikke en sort/hvid grænse i forhold til boligkøb eller ej – her vil der også kunne være elastik i den ene eller anden retning alt afhængig af familiens individuelle økonomiske situation.

Kilde: Realkredit Danmark