Eksperter revser andelsboligers vurderingssystem

Der er kommet en ny trend på andelsboligmarkedet. Flere foreninger har nemlig lagt sag an mod en række private valuarer, fordi foreningerne mener, at valuarerne har skruet foreningernes værdi urealistisk højt op. Derfor mener flere eksperter, at man bliver nødt til at give vurderingsmetoderne et grundigt eftersyn. Det skriver Andelsportal.dk .

- Det er jo et system, hvor ræven vogter gæs. Der er også enkelte tilfælde, hvor en valuar, hvis han er grisk nok, kan spænde buen helt og give en boligforening en høj vurdering. Dermed får valuaren formentlig til opgave at vurdere foreningen igen år efter år, og så tjener han jo penge, så det er et problem, siger Søren Lindahl, der er advokat hos Advice advokatfirma og forfatter til en bog om andelsboligmarkedet.

Vælger selv vurderingsform
Hvert andet år udarbejder SKAT en offentlig vurdering af landet andelsboligforeninger baseret på tal, men man kan også som forening vælge at få en privat valuar ud. Han gennemgår så ejendommen og fastsætter en værdi, som ikke nødvendigvis behøver at være i nærheden af den offentlige værdisætning. På generalforsamlingen skal foreningens andelshavere derefter beslutte, hvilken vurdering der skal gælde.

Det har altså fået flere foreninger til at vælge en høj valuarvurdering, og efterfølgende har de så fået et alvorligt hak i tuden, når værdien er raslet ned. Det har skabt flere sagsanlæg mod valuarer, og nu opfordrer flere eksperter til at ændre vurderingssystemet.

- Den offentlige vurdering er kun baseret på forskellige tal. Det er rent maskinelt. Det kan bedre betegnes som et regnestykke end som en vurdering, siger Jørgen Jørgensen, der er direktør i EDC Erhverv Poul Erik Bech, der blandt andet foretager vurderinger af andelsboligforeninger.

Et kontrolleret valuarsystem
Derfor er det heller ikke så overraskende, at Jørgen Jørgensen peger på de private valuarvurderinger som en løsning på problematikken.

- Løsningen er, at man skal have en valuarvurdering, og det er vigtigt, at den bliver lavet af en erhvervsejendomsmægler, der kender markedsværdien, siger Jørgen Jørgensen, der bliver bakket op advokat Søren Lindahl.

- Der er nogle problemer med vurderingssystemet, og det ville fungere bedre, hvis det var mere objektivt. Det kunne for eksempel være med faste valuarer, der bliver kontrolleret i et valuarsystem, så foreningen ikke bare frit kan vælge blandt en masse ejendomsmæglere, der vurderer ejendomme, siger Søren Lindahl til Andelsportal.dk .

Fald på op til 40 procent
Der er et lille års tid til, at SKAT kommer med de næste offentlige vurderinger af danske andelsboligforeninger. Mange forventer et kraftigt fald i andelsværdierne, og derfor kan debatten om valuarsystemet blive ekstra relevant, da mange andelshavere kan komme i alvorlige økonomiske problemer på grund af de kraftige værdireduceringer, der forventes.

- Som det ser ud i dag, så tror jeg, at vurderingerne vil falde med mellem 20 og 40 procent. Det kan godt være, jeg er sortseende, men nogle steder vil den falde meget og andre steder mindre, vurderer Jørgen Jørgensen, der er direktør hos EDC Erhverv Poul Erik Bech, til Andelsportal.dk .

Vurdering hvert år
De kraftige fald sker blandt andet, fordi SKAT kun foretager deres vurderinger hvert andet år. Og på det punkt mener Jørgen Jørgensen også, at der er en skævvridning, der bør blive rettet ud.

- Der er noget skævt i holdbarheden på vurderingerne. Den offentlige vurdering gælder i 24 måneder, mens de private valuarvurderinger kun er gyldige i 18 måneder. Det hænger ikke sammen, siger Jørgen Jørgensen, der mener, at man i disse lidt mere svingende boligtider bør foretage vurderingerne oftere.

- Måske skulle en vurdering gælde et år, og så ville det også passe bedre med foreningens generalforsamling, årsregnskab og så videre, siger Jørgen Jørgensen til Andelsportal.dk .

De næste offentlige vurderinger fra SKAT bliver offentliggjort i marts 2011.

FAKTA:

Andelsboligforeninger kan vurderes på tre måder:

1.     Offentlig vurdering – Den foretages af SKAT, der ikke kommer fysisk ud til ejendommen, men baserer vurderingen på tal. En offentlig vurdering er gyldig i to år.
2.     Valuarvurdering – Den foretages af en privat valuar, som kommer ud og ser ejendommen igennem. En valuarvurdering er kun gyldig i 18 måneder.
3.     Anskaffelsespris – Den mindst brugte vurderingsform, der fastsætter ejendommens værdi ud fra, hvad anskaffelsesprisen på ejendommen var, da foreningen blev stiftet.