• Omsætning på DKK 1,5 mia. i første til tredje kvartal 2022 mod DKK 1,3 mia. for samme periode sidste år – en vækst på 15 %

 

• Resultat før finansielle poster (EBIT) på DKK 735 mio. mod DKK 660 mio. – en vækst på 11 %

 

• Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK 619 mio. mod DKK 579 mio. – en vækst på 7 %. Fortsat stigende renteniveau medfører stigende finansielle omkostninger på den udækkede del af gælden

 

• Det stigende renteniveau medfører positiv kursregulering af finansielle gældsforpligtelser m.m. med DKK 3.137 mio. Efter 30. september er renteniveauet faldet og kursreguleringerne dermed reduceret med ca. DKK 400 mio.

 

• Resultat før skat på DKK 4.160 mio. mod DKK 1.301 mio.

 

• Udlejningsprocent på ca. 98 i København/Frederiksberg

 

• Køb af ejendomme for DKK 2,4 mia.

 

• Egenkapital på DKK 13,2 mia. og egenkapitalandel på 37,9 %

 

• Robust kapitalgrundlag bestående af egenkapital, 20-30 årig realkreditbelåning og udskudt skat

 

• Jeudan forventer fortsat for hele 2022 et resultat før finansielle poster (EBIT) i niveauet DKK 975-1.025 mio. (2021: DKK 876 mio.) og et resultat før kurs- og værdireguleringer i niveauet DKK 820-870 mio. (2021: DKK 768 mio.) på baggrund af en omsætning i niveauet DKK 1,9 mia. (2021: DKK 1.814 mio.)

 

”Jeudan kan i dag præsentere et tilfredsstillende resultat før finansielle poster på DKK 735 mio. og et resultat før skat på DKK 4,2 mia. for årets første ni måneder. Bag resultaterne ligger bl.a. en udlejningsprocent på 98 for København og Frederiksberg, hvor 95 % af vores ejendomme befinder sig.” fortæller Per W. Hallgren.   

 

Vi har netop gennemført en behovsanalyse blandt beslutningstagere indenfor kontorlejemål i hovedstadsområdet. Noget vi gør løbende for at kunne følge udviklingen. Øverst på listen over kundernes ønsker ligger en pålidelig udlejer, konkurrencedygtige priser og lejemålets størrelse. Jeudans egenkapitalandel nærmer sig 40% – og det skal ses som et udtryk for, at vi kan imødekomme netop kundernes ønske om en stabil samarbejdspartner - også i en periode med stigende økonomisk usikkerhed”.

 

Per W. Hallgren fortsætter: “Ser man bort fra det, som kunderne betragter som basalt, og alene på kundernes motivationsfaktorer, så står “nemt at komme ud af kontrakten igen” øverst på kundernes ønskeliste. Ikke overraskende da fleksible lejevilkår typisk er blandt de faktorer, der rører på sig, når der opstår økonomisk uro. Det kommer vi i Jeudan i møde med vilkår, som bl.a. byder på mulighed for at skalere op og ned i lejemålets størrelse, hvis behovet til kvadratmeter ændrer sig. Vi har derfor igangsat en rækker initiativer for at komme endnu tættere på kunderne, og sikre at vi møder dem hvor de er - også hvis de har ændrede behov.”

 

 

Yderligere oplysninger:

Per W. Hallgren, adm. direktør, tlf. 3947 9102

 

 

DKK mio.		3. kvt. 2022	3. kvt. 2021	1.-3. kvt. 2022	1.-3. kvt. 2021	2021
Resultatopgørelse
Nettoomsætning		504	531	1.502	1.303	1.814
Bruttoresultat		300	270	864	775	1.037
Resultat før finansielle poster EBIT		258	229	735	660	876
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)		210	201	619	579	768
Kurs- og værdireguleringer		720	-49	3.541	722	2.248
Resultat før skat		930	152	4.160	1.301	3.016
Resultat		725	118	3.241	1.013	2.352
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m.		34.349	29.040	34.349	29.040	31.012
Samlede aktiver		34.767	29.367	34.767	29.367	31.369
Egenkapital		13.188	8.738	13.188	8.738	10.079
Forpligtelser		21.579	20.629	21.579	20.629	21.290
Pengestrømme
Driftsaktiviteter		277	199	537	519	683
Investeringsaktiviteter		-363	-404	-1.939	-547	-941
Finansieringsaktiviteter		362	119	1.428	-85	167
Pengestrømme i alt		276	-85	25	-113	-90
Regnskabsrelaterede nøgletal
EBVAT/gns. egenkapital*	%	7,3	9,8	7,1	9,4	8,6
Forrentning af egenkapital (ROE)*	%	25,1	5,7	37,4	16,4	26,4
Egenkapitalandel, ultimo	%	37,9	29,8	37,9	29,8	32,1
Rentedækning	x	5,2	7,7	6,1	7,6	7,5
Aktierelaterede nøgletal
Aktiepris, ultimo (P)	DKK	260	249	260	249	275
Indre værdi, ultimo (BV)	DKK	238	158	238	158	182
Pris/indre værdi (P/BV)	x	1,09	1,58	1,09	1,58	1,51
EBIT pr. aktie (EBITPS)*	DKK	18,6	16,5	17,7	15,9	15,8
EBVAT pr. aktie (EBVATPS)*	DKK	15,2	14,5	14,9	13,9	13,9
Resultat pr. aktie (EPS)*	DKK	52,3	8,5	78,0	24,4	42,4
Pengestrømme pr. aktie (CFPS)*	DKK	20,0	14,4	12,9	12,5	12,3
Antal aktier, ultimo	1.000	55.432	55.432	55.432	55.432	55.432
Markedsværdi, ultimo	DKK mio.	14.412	13.803	14.412	13.803	15.244
* omregnet til årsbasis

 

 

 

LEDELSESBERETNING

Koncernens omsætning i første til tredje kvartal 2022 udgjorde DKK 1.502 mio. mod DKK 1.303 mio. i samme periode sidste år, svarende til en vækst på 15 %. Væksten kan henføres til såvel Ejendomme som Projekt & Service.

 

Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK 735 mio. mod DKK 660 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 11 %.

 

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK 619 mio. mod DKK 579 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 7 %.

 

Bestyrelsen betragter resultaterne som tilfredsstillende.

 

Et fortsat stigende renteniveau i 2022 har medført en positiv kursregulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 3.137 mio. mod DKK 530 mio. for samme periode sidste år.

 

Resultat før skat blev DKK 4.160 mio. mod DKK 1.301 mio. for samme periode sidste år.

 

Udlejning

I 2021 oplevede Jeudan en meget positiv udvikling i efterspørgslen efter velbeliggende kontorlokaler med gode parkeringsmuligheder, og Jeudans løbende fokus på at levere kvalificeret og pålidelig service samt fleksible og tidssvarende kontrakter uden binding og med mulighed for at skalere op og ned i areal. Jeudan opnåede en firdobling af nettoudlejningen i forhold til 2020, og tomgangen var ultimo 2021 under 2 %. De få ledige arealer giver dog også nogle begrænsninger i at fastholde en høj nettoudlejning.

 

I første til tredje kvartal 2022 er der indgået nye lejekontrakter med en samlet årlig leje på DKK 120 mio. mod DKK 159 mio. for samme periode sidste år.

 

Opsigelser svarede til en årsleje på DKK 132 mio. mod DKK 92 mio. for samme periode sidste år. Stigningen her kan blandt andet henføres til Jeudans begrænsede ledige arealer, der har medført, at Jeudan ikke har kunnet hjælpe alle de eksisterende kunder med ændrede lokalebehov. Der er dog dialog med nye, potentielle kunder til flere af de ledige arealer.

 

Nettoudlejningen for første til tredje kvartal 2022 blev dermed negativ med DKK 12 mio. mod en positiv nettoudlejning på DKK 67 mio. for samme periode sidste år.

 

95 % af Jeudans ejendomsportefølje er beliggende i København og på Frederiksberg. Her udgjorde Jeudans udlejningsprocent ekskl. udviklingsejendomme 97,7 ultimo september 2022 mod 98,6 ultimo 2021. Tillægges ledige arealer i udviklingsejendomme i København udgør udlejningsprocenten 96,3. Det generelle kontorudlejningsmarked i København havde ultimo juni 2022, der er senest offentliggjorte tal, en udlejningsprocent på 92,8.

 

Investeringsmarked

2022 har været præget af store bevægelser på de finansielle markeder, stigende inflation, usikkerhed som følge af krigen i Ukraine, stigende rente og eftervirkninger af COVID-19 pandemien. Udviklingen har medført et fald i aktivitetsniveauet, herunder udskydelse af visse ejendomstransaktioner. Generelt forventes væksten i den danske økonomi at aftage over de kommende kvartaler. Det er Jeudans observation, at det ikke har ført til en væsentlig mindre interesse for velbeliggende primære ejendomme i Indre København med et stabilt cash flow, hvilket udtrykker stabiliteten i denne type ejendomme.

 

Den økonomiske uro ses umiddelbart også afspejlet i måden, hvorpå investorerne allokerer deres midler. I 3. kvartal 2022 var 61 % af transaktionsaktiviteten således rettet mod primære investeringsejendomme (stabile udlejningsprocenter, primær beliggenhed, stabilt cash flow). I 1. kvartal 2022 var andelen 63 %, mens den var 81 % i 2. kvartal 2022. For boligejendommenes andel var 88 % af investeringerne i 3. kvartal 2022 rettet mod primære ejendomme.

 

Transaktionsvolumen på det danske ejendomsmarked endte på DKK 13,8 mia. i 3. kvartal 2022, hvilket er væsentligt lavere end transaktionsvolumen på omkring DKK 24 mia. i 2. kvartal 2022 og DKK 29 mia. for 3. kvartal 2021. Nedgangen i transaktionsvolumen stemmer overens med Jeudans forventninger om en lavere transaktionsaktivitet i 2022 sammenlignet med rekordåret 2021.  Det skyldes blandt andet faldende byggeaktivitet indenfor nybyggeri af bolig og erhverv, som vil medvirke til et lavere transaktionsomfang. Det er således Jeudans forventning, at transaktionsaktiviteten også i 4. kvartal vil være lavere end samme periode sidste år.

 

Boligudlejningsejendomme er fortsat det mest populære segment blandt investorer. Segmentet udgjorde mere end 50 % af den samlede transaktionsvolumen i 3. kvartal 2022. Det ses afspejlet i lave afkastkrav, om end med en svag stigende tendens, drevet af lave tomgangsniveauer og stigende indbyggertal, hvorfor konkurrencen på markedet er hård og prisniveauet højt. En mulig påvirkning af det pludseligt indførte huslejeloft ses endnu ikke, men for den type boligejendomme vil det have en mulig negativ påvirkning. Jeudan har et begrænset antal lejemål, der påvirkes heraf.

 

Kontorejendomme i København handles fortsat på et lavt afkastniveau, dog fornemmes en mulig om end mindre stigende tendens for sekundære beliggenheder. Der ses ydermere en tendens på markedet for kontorlejemål, hvor erhvervskunder ønsker fleksibilitet i aftaleforholdene og efterspørger attraktive arbejdspladser på centrale beliggenheder, der kan tiltrække især yngre medarbejdere. Dette har Jeudan for år tilbage tilpasset sig til, men vil fortsat styrke sin attraktivitet i den kommende tid.

 

Detailhandlen var negativt påvirket af Coronakrisen og de underliggende tendenser i samfundet men har formået at vende sig i kølvandet på krisen. Afkastkravene og nettolejen i København er stagneret, mens tomgangen i København har været svagt stigende. Tomgangen ligger på trods af dette fortsat under topniveauet i 2021. Det er Jeudans vurdering, at detaillejemål i centrum af København klarer sig bedre end detaillejemål placeret på mere sekundære beliggenheder.

 

Nybyggeri i København kan på sigt medføre svagt stigende tomgangsniveauer og stagnerende til faldende lejeniveauer. Jeudan vurderer dog fortsat risikoen forbundet hertil lav, idet tilstedeværelse af byggemuligheder i Indre København, hvor Jeudans primære portefølje er placeret, er begrænsede.

 

REGNSKABSBERETNING

Investeringsejendomme

Lejeindtægter m.v. udgjorde i første til tredje kvartal 2022 DKK 1.064 mio. mod DKK 944 mio. i samme periode sidste år, svarende til en vækst på 13 %. Væksten kan blandt andet henføres til nyinvesteringer, pristalsregulering af lejen samt genudlejninger til en højere leje.

 

Ejendommenes driftsomkostninger udgjorde DKK 240 mio. mod DKK 214 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 12 %. Stigningen kan henføres til nyinvesteringer samt lidt højere vedligeholdelsesomkostninger, herunder istandsættelse af ledige lejemål.

 

Herefter udgjorde segmentets bruttoresultat DKK 824 mio. mod DKK 730 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 13 %.

 

Service

Aktivitetsniveauet i Service blev højere end ventet, og omsætningen udgjorde DKK 640 mio. mod DKK 504 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 27 %. Væksten kan blandt andet henføres til den høje genudlejning i slutningen af 2021 og dermed et forøget omfang af istandsættelser og indretninger af lejemål.

 

Drifts- og produktionsomkostningerne udgjorde DKK 587 mio. mod DKK 447 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 31 % og kan henføres til det stigende aktivitetsniveau.

 

Jeudan har desuden indgået en aftale med Københavns Kommune om at etablere og drifte en pavillon-by for Ukrainske flygtninge, og som samlet set påvirker drifts- og produktionsomkostningerne med et encifret millionbeløb.

 

Herefter blev bruttoresultatet DKK 53 mio., svarende til niveauet for samme periode sidste år.

 

Koncern

Koncernens salgs- og marketingomkostninger udgjorde DKK 14 mio. mod DKK 12 mio. for samme periode sidste år.

 

Koncernens administrationsomkostninger udgjorde DKK 114 mio. mod DKK 103 mio. for samme periode sidste år. Nyansættelser hen over 2021 i kundevendte funktioner til at håndtere et højt aktivitetsniveau i et konkurrencepræget udlejningsmarked er medvirkende til stigningen, der tillige kan henføres til øgede IT-, compliance- og udviklingsomkostninger.

 

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter DKK 735 mio. mod DKK 660 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 11 %.

 

 De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -117 mio. mod DKK -80 mio. for samme periode sidste år. Stigningen kan henføres til finansiering af ejendomskøb samt den i første halvår 2022 gennemførte forlængelse af udløbne renteaftaler samt udvidelse af renteaftaleporteføljen for samlet DKK 2 mia., hvorefter Jeudan har sikret renten på godt 75 % af realkreditfinansieringen med en gennemsnitlig løbetid på ca. 11 år. Renteaftalerne optages som hovedregel i otte puljer med et interval på 2,5 år, hvilket medfører en gennemsnitlig løbetid på p.t. ca. 11 år. De resterende ca. 25 % af de finansielle gældsforpligtelser påvirkes således af det stigende renteniveau, hvilket øger de finansielle omkostninger i andet halvår 2022. Den samlede nettorentebærende gæld udgjorde DKK 17,4 mia. ultimo september 2022 mod DKK 18,0 mia. ultimo september 2021.

 

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde herefter DKK 619 mio. mod DKK 579 mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på 7 %.

 

Kurs- og værdireguleringer

Ved udgangen af hvert kvartal vurderes ejendommenes dagsværdi på grundlag af udviklingen i ejendommenes nettoresultat, reservationer til besluttede ombygninger og ejendommenes afkast.

 

Jeudan har senest i december 2021 vurderet det fastsatte afkastkrav for den enkelte ejendom og vurderer ikke, at der på nuværende tidspunkt er grundlag for at revurdere afkastniveauerne. Værdiregulering pr. 30. september 2022 er dermed foretaget ud fra en vurdering af udviklingen i de aktuelle lejeniveauer på Jeudans ejendomsportefølje. Den samlede værdiregulering af ejendommene pr. 30. september 2022 blev på DKK 404 mio. mod DKK 191 mio. for samme periode sidste år.

 

De finansielle gældsforpligtelser værdireguleres til dagsværdi og påvirkes således af renteudviklingen. Jeudans finansieringsstrategi er – som for ejendomsinvesteringerne – langsigtet, hvorfor en væsentlig del af finansieringsrenterne er låst med lang løbetid.

 

På baggrund af et fortsat stigende renteniveau i første til tredje kvartal 2022 er der pr. 30. september 2022 opgjort en positiv regulering af de finansielle forpligtelser på DKK 3.154 mio. mod DKK 530 mio. for samme periode sidste år. Modsatrettet virker låneomkostninger m.m. med DKK 17 mio. Efter 30. september er renteniveauet faldet og kursreguleringerne dermed reduceret med ca. DKK 400 mio.

 

Samlet set udgjorde kurs- og værdiregulering af ejendomme og gæld DKK 3.541 mio. mod DKK 721 mio. for samme periode sidste år.

 

Resultatet før skat udgjorde herefter DKK 4.160 mio. mod DKK 1.301 mio. for samme periode sidste år.

 

Resultatet efter skat blev DKK 3.241 mio. mod DKK 1.013 mio. for samme periode sidste år.

 

Balancen

Ejendomme inkl. igangværende projekter udgjorde ultimo september 2022 DKK 34,3 mia. mod DKK 29,0 mia. på samme tidspunkt sidste år og DKK 31,0 mia. ved årsskiftet. Stigningen siden årsskiftet kan henføres til periodens nettoejendomskøb (DKK 2.260 mio.), forbedringer af ejendomme (DKK 77 mio.), afholdte omkostninger ved igangværende byggeprojekter (DKK 592 mio.) samt værdiregulering af ejendomme (DKK 404 mio.).

 

Jeudan har i tredje kvartal 2022 indgået aftaler om køb af kontorejendommen Kristianiagade 9, København Ø samt bolig- og erhvervsejendommen Rosenvængets Allé 6, København Ø. Herudover har Jeudan i første halvår 2022 købt ejendomskomplekset Antonigade 2-10, Kristen Bernikowsgade 1-13, Pilestræde 6-16, Østergade 32-34 og 42, København K, samt boligejendommen Lille Strandstræde 6, København K. Ejendommene er købt for samlet ca. DKK 2,4 mia.

 

I tredje kvartal 2022 har Jeudan solgt detailejerlejligheden St. Kongensgade 61D, København K; detail- og boligejendommen Hovedgaden 32, Birkerød; detail- og kontorejendommen Hovedvagtsstræde 2, Helsingør og detailejerlejligheden Gyngemose Parkvej 78, Søborg. Herudover har Jeudan i første halvår 2022 solgt ejendomme i Roskilde, Frederikssund, Måløv og Rødovre. Ejendommene er solgt for samlet DKK 147 mio.

 

Koncernens egenkapital udgjorde pr. 30. september 2022 DKK 13,2 mia. mod DKK 8,7 mia. pr. 30. september 2021 og DKK 10,1 mia. ved årsskiftet. Udviklingen siden årsskiftet dækker over periodens resultat samt afvikling af medarbejderaktieordningen for 2021/2022 ved overførsel af egne aktier til medarbejderne for DKK 11 mio. Modsatrettet virker udloddet udbytte på DKK 133 mio. samt køb af egne aktier for DKK 7 mio. Aktierne er købt til afdækning af medarbejderaktieordning for 2022/2023.

 

Egenkapitalandelen udgjorde 37,9 % ultimo september 2022 mod 29,8 % ultimo september 2021 og 32,1 % ved årsskiftet.

 

De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 20,2 mia. pr. 30. september 2022 mod DKK 19,3 mia. pr. 30. september 2021 og DKK 19,9 mia. ved årsskiftet. Stigningen siden årsskiftet kan primært henføres til en stigning i udskudt skat, der i alt andrager DKK 3,2 mia. Modsatrettet virker et fald i de finansielle gældsforpligtelser som følge af stigningen i renteniveauet.

 

Med en robust finansiering hvor passivsiden består af egenkapital, 20-30 årig realkreditfinansiering og udskudt skat er Jeudan godt rustet.

 

Pengestrømme og likviditet

Likviditetspåvirkningen før ændring i driftskapitalen udgjorde i første til tredje kvartal 2022 DKK 530 mio. mod DKK 596 mio. for samme periode sidste år. Faldet kan primært henføres til betalt selskabsskat for 2021 med DKK 99 mio.

 

Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 537 mio. mod DKK 519 mio. for samme periode sidste år. Pengestrømmene pr. aktie udgjorde dermed DKK 12,9 mod DKK 12,5 for samme periode sidste år.

 

Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der primært kan henføres til periodens ejendomskøb og igangværende projekter udgjorde DKK -1.939 mio. mod DKK -547 mio. for samme periode sidste år.

 

Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK 1.428 mio. mod DKK -85 mio. for samme periode sidste år. Finansieringsaktiviteterne kan primært henføres til optagelse af realkreditlån i nyinvesteringerne. Modsatrettet virker afdrag på gælden samt udbetaling af aktieudbytte.

 

Herefter udgjorde de samlede pengestrømme DKK 25 mio. mod DKK -113 mio. for samme periode sidste år.

 

Likviditetsberedskabet (inkl. trækningsrettigheder) udgjorde DKK 1.348 mio. pr. 30. september 2022 mod DKK 865 mio. ultimo september 2021 og DKK 888 mio. ved årsskiftet. Dertil kommer tinglyst tillægsbelåning, som kan udbetales med få dages varsel og som bringer det reelle likviditetsberedskab op på i alt DKK 2,4 mia.

 

Ledelsesberetning tredje kvartal 2022

Koncernomsætningen udgjorde i tredje kvartal 2022 DKK 504 mio. mod DKK 531 mio. for samme periode sidste år.

 

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK 258 mio. mod DKK 229 mio. for samme periode sidste år. Stigningen kan henføres til Ejendomme.

 

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK 210 mio. mod DKK 201 mio. for samme periode sidste år.

 

Kursreguleringer af de finansielle gældsforpligtelser blev grundet et fortsat stigende renteniveau positive med DKK 721 mio. mod en negativ regulering på DKK 41 mio. for samme periode sidste år.

 

Resultat før skat blev herefter DKK 930 mio. mod DKK 152 mio. for samme periode sidste år.

 

Begivenheder efter 30. september 2022

Der er ikke siden 30. september 2022 indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling, og som ikke er beskrevet i nærværende delårsrapport.

 

Forventninger 2022

Jeudan vil løbende opsøge yderligere rentable investeringer i velordnede kontorejendomme i København med fortsat fokus på vækst og stabilitet i den primære indtjening.

 

På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer og et lidt lavere aktivitetsniveau i Service forventes fortsat en nettoomsætning i niveauet DKK 1,9 mia. (2021: DKK 1.814 mio.).

 

Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) forventes fortsat i niveauet DKK 975-1.025 mio. (2021: DKK 876 mio.).

 

Jeudans finansiering er langsigtet, og ca. 75 % af realkreditfinansieringen er fastlåst ved anvendelse af renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. 11 år.

 

Efter finansielle omkostninger forventes fortsat et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK 820-870 mio. (2021: DKK 768 mio.).

 

Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og effektivisering af driften. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle gældsforpligtelser – positive som negative – som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.

 

Jeudans lejeindtægter reguleres i al væsentlighed med udviklingen i nettoprisindekset, og jf. ovenfor er renten på ca. 80 % af realkreditfinansieringen primo 2022 fastlåst ved anvendelse af renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. 10 år. De nuværende volatile finansielle markeder og den stigende inflation kan således påvirke resultaterne både positivt og negativt.

 

De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i Ukraine-situationen, leje- og serviceindtægter, omkostninger til drift og vedligeholdelse samt i et vist omfang renteudviklingen. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i Jeudans seneste årsrapport.

 

Anvendt regnskabspraksis

Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

 

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2021.

 

Bilag

Koncernens resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, hovedtal på kvartalsbasis, segmentoplysninger, dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter samt note om virksomhedsovertagelse.

 

FINANSKALENDER

 

31. dec. 2022                Regnskabsåret slutter

28. feb. 2023               Årsregnskab for 2022

19. apr. 2023                 Ordinær generalforsamling

25. maj 2023                 Rapport for 1. kvartal

16. aug. 2023                Rapport for 1.-2. kvartal

9. nov. 2023                  Rapport for 1.-3. kvartal

31. dec. 2023                Regnskabsåret slutter

 

 

 

LEDELSESPÅTEGNING

 

 

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar til 30. september 2022 for Jeudan A/S.

 

Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af Koncernens revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

 

Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2022 samt af resultatet af Koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar til 30. september 2022.

 

Vi anser ledelsesberetningen for at indeholde en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og pengestrømme og Koncernens finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen står over for.

 

 

København, 16. november 2022

 

 

Direktionen

 

 

 

Per Wetke Hallgren                                                  Søren Bergholt Andersson

Adm. direktør                                                                  Direktør og CFO

 

                                                                                                       

 

 

Bestyrelsen

 

 

 

Niels Jacobsen                                                               Tom Knutzen

(formand)                                                                             (næstformand)

 

 

 

 

Claus Gregersen                                                          Helle Okholm                                                                   Nicklas Hansen

Resultatopgørelse

DKK 1.000		3. kvt.	3. kvt.	1.-3. kvt.	1.-3. kvt.
		2022	2021	2022	2021	2021
Nettoomsætning		503.859	531.112	1.501.877	1.303.152	1.813.573
Driftsomkostninger		-203.887	-260.606	-637.913	-528.550	-776.334
Bruttoresultat		299.972	270.506	863.964	774.602	1.037.239
Salgs- og marketingomkostninger		-5.086	-3.736	-14.296	-11.612	-17.157
Administrationsomkostninger		-36.619	-38.186	-114.443	-103.217	-143.703
Resultat før finansielle poster (EBIT)		258.267	228.584	735.225	659.773	876.379
Finansielle indtægter		2.380	2.547	5.695	7.821	9.581
Finansielle omkostninger		-50.167	-30.147	-122.206	-88.159	-117.914
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT)		210.480	200.984	618.714	579.435	768.046
Gevinst/tab ejendomme		-1.317	-8.000	404.209	191.418	1.761.805
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser		720.893	-41.067	3.137.412	529.893	486.482
Resultat før skat		930.056	151.917	4.160.335	1.300.746	3.016.333
Skat af periodens resultat		-205.542	-33.574	-919.434	-287.465	-664.543
Periodens resultat		724.514	118.343	3.240.901	1.013.281	2.351.790
Periodens resultat pr. aktie (DKK)		13,08	2,14	58,52	18,29	42,45
Periodens resultat pr. aktie, udvandet (DKK)		13,08	2,14	58,52	18,29	42,45
Totalindkomstopgørelse
DKK 1.000		3. kvt.	3. kvt.	1.-3. kvt.	1.-3. kvt.
		2022	2021	2022	2021	2021
Periodens resultat		724.514	118.343	3.240.901	1.013.281	2.351.790
Anden totalindkomst		0	0	0	0	0
Totalindkomst		724.514	118.343	3.240.901	1.013.281	2.351.790

 

Balance

DKK 1.000		30. sep.	30. sep.	31. dec.
		2022	2021	2021
Aktiver
Materielle aktiver:
Investeringsejendomme		33.418.018	28.452.887	30.428.509
Domicilejendom		202.949	203.013	202.639
Igangværende projekter, investeringsejendomme		727.986	384.243	380.382
Driftsmateriel og inventar		29.114	32.878	33.658
Materielle aktiver i alt		34.378.067	29.073.021	31.045.188
Langfristede aktiver i alt		34.378.067	29.073.021	31.045.188
Tilgodehavender:
Indestående Grundejernes Investeringsfond		8.982	8.749	8.792
Igangværende arbejder		195.344	204.244	245.736
Tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser		28.925	26.154	27.389
Selskabsskat		0	4.203	0
Andre tilgodehavender		59.970	17.024	33.301
Periodeafgrænsningsposter		22.235	15.615	5.984
Tilgodehavender i alt		315.456	275.989	321.202
Likvide beholdninger og værdipapirer		73.464	17.839	2.316
Kortfristede aktiver i alt		388.920	293.828	323.518
AKTIVER I ALT		34.766.987	29.366.849	31.368.706

 

 

DKK 1.000		30. sep.	30. sep.	31. dec.
		2022	2021	2021
Passiver
Egenkapital:
Aktiekapital		1.108.645	1.108.645	1.108.645
Overført resultat		12.079.541	7.629.708	8.970.826
Egenkapital i alt		13.188.186	8.738.353	10.079.471
Langfristede forpligtelser:
Realkreditlån		15.562.933	15.908.427	16.241.274
Finansieringsinstitutter		1.134.766	1.287.174	1.242.887
Deposita		179.487	159.411	158.589
Udskudt skat		3.235.184	1.926.376	2.215.241
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser		16.302	14.276	15.313
Anden gæld		30.503	28.391	29.635
Langfristede forpligtelser i alt		20.159.175	19.324.055	19.902.939
Kortfristede forpligtelser:
Realkreditlån		113.173	117.168	118.758
Finansieringsinstitutter		672.977	724.714	686.516
Deposita		202.059	189.960	195.259
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser		317	252	301
Modtagne forudbetalinger fra kunder		75.406	70.784	100.990
Leverandørgæld		64.054	83.258	101.097
Selskabsskat		149.344	0	98.404
Anden gæld		83.232	59.166	49.318
Periodeafgrænsningsposter		59.064	59.139	35.653
Kortfristede forpligtelser i alt		1.419.626	1.304.441	1.386.296
Forpligtelser i alt		21.578.801	20.628.496	21.289.235
PASSIVER I ALT		34.766.987	29.366.849	31.368.706

 

 

Egenkapitalopgørelse

DKK 1.000		Aktie-	Overført	Egenkapital
		kapital	resultat*	i alt
Egenkapital 1. januar 2021		1.108.645	6.754.693	7.863.338
Periodens resultat		-	1.013.281	1.013.281
Anden totalindkomst		-	0	0
Totalindkomst i alt		-	1.013.281	1.013.281
Betalt udbytte		-	-133.037	-133.037
Udbytte egne aktier		-	37	37
Køb af egne aktier		-	-10.670	-10.670
Aktiebaseret vederlæggelse		-	5.404	5.404
Egenkapital 30. september 2021		1.108.645	7.629.708	8.738.353
Periodens resultat		-	1.338.509	1.338.509
Anden totalindkomst		-	0	0
Totalindkomst i alt		-	1.338.509	1.338.509
Aktiebaseret vederlæggelse		-	2.609	2.609
Egenkapital 31. december 2021		1.108.645	8.970.826	10.079.471
Periodens resultat		-	3.240.901	3.240.901
Anden totalindkomst		-	0	0
Totalindkomst i alt		-	3.240.901	3.240.901
Betalt udbytte		-	-133.037	-133.037
Udbytte egne aktier		-	132	132
Salg af egne aktier		-	10.986	10.986
Køb af egne aktier		-	-7.170	-7.170
Aktiebaseret vederlæggelse		-	-3.097	-3.097
Egenkapital 30. september 2022		1.108.645	12.079.541	13.188.186
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 30. september 2022
med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2022: t.DKK 2.061.874; 1. januar 2021: t.DKK 2.061.874)

 

Pengestrømsopgørelse

DKK 1.000		3. kvt.	3. kvt.	1.-3. kvt.	1.-3. kvt.
		2022	2021	2022	2021	2021
Resultat før finansielle poster (EBIT)		258.267	228.584	735.225	659.773	876.379
Modtagne finansielle indtægter		2.380	2.647	5.695	7.821	9.581
Betalte finansielle omkostninger		-49.671	-29.533	-121.753	-87.793	-118.137
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse		2.471	2.884	-3.097	5.404	8.013
Regnskabsmæssige afskr./nedskr.		4.361	4.824	13.223	14.538	19.865
Modtaget/betalt selskabsskat		0	0	-98.843	-4.234	-4.265
Pengestrømme før ændring i driftskapital		217.808	209.406	530.450	595.509	791.436
Ændring i driftskapital:
Tilgodehavender		84.533	641	32.999	-78.272	-126.946
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser		449	-330	1.005	364	443
Leverandørgæld m.m.		-25.324	-10.416	-27.526	1.391	18.557
Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt		277.466	199.301	536.928	518.992	683.490
Igangværende projekter investeringsejendomme		-222.376	-106.733	-591.995	-295.147	-365.348
Forbedringer investeringsejendomme		-27.615	-38.593	-76.239	-54.900	-183.031
Forbedringer domicilejendomme		-306	0	-310	0	-42
Køb af investeringsejd. med fradrag af dep.		-135.796	-348.836	-199.100	-415.945	-603.175
Virksomhedsovertagelse		0	0	-1.128.460	0	0
Salg af investeringsejd. med fradrag af dep.		27.008	90.791	64.126	125.312	122.411
Likvide beholdninger som er deponeret/frigivet		0	524	0	108.800	108.800
Driftsmateriel og inventar, netto		-4.077	-1.431	-7.493	-15.076	-20.420
Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt		-363.162	-404.278	-1.939.471	-546.956	-940.805
Optagelse af realkreditlån		449.699	4.588.358	1.777.431	5.461.727	5.823.972
Indfrielse af realkreditlån		-9.060	-3.716.986	-9.414	-4.474.558	-4.516.283
Indfrielse af lån finansieringsinstitutter		0	-677.953	0	-677.953	-677.953
Afdrag på realkreditlån		-28.608	-28.993	-92.210	-89.854	-119.353
Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter		-44.413	-45.229	-132.897	-168.259	-212.475
Modtagne deposita, netto		1.560	107	13.807	7.513	12.806
Køb af egne aktier		-7.170	0	-7.170	-10.670	-10.670
Salg af egne aktier		237	0	10.986	0	0
Betalt udbytte		0	0	-132.905	-133.000	-133.000
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt		362.245	119.304	1.427.628	-85.054	167.044
Pengestrømme i alt		276.549	-85.673	25.085	-113.018	-90.271
Likviditet 1. januar		-723.654	-444.090	-507.016	-416.745	-416.745
Tilgang ved virksomhedsovertagelse		0	0	34.826	0	0
Likviditet 30. september		-447.105	-529.763	-447.105	-529.763	-507.016

 

DKK 1.000		3. kvt.	3. kvt.	1.-3. kvt.	1.-3. kvt.
		2022	2021	2022	2021	2021
Specifikation:
Likvide beholdninger ifølge regnskab		73.464	17.839	73.464	17.839	2.316
Likvide beholdninger som er deponeret		0	0	0	0	0
Træk på driftskreditter		-520.569	-547.602	-520.569	-547.602	-509.332
Likviditet 30. september		-447.105	-529.763	-447.105	-529.763	-507.016
Kreditfaciliteter		1.795.000	1.395.000	1.795.000	1.395.000	1.395.000
Finansielle reserver 30. september		1.347.895	865.237	1.347.895	865.237	887.984

 

 

 

 

Hovedtal på kvartalsbasis

 

 

DKK mio.	4. kvt. 2020	1. kvt. 2021	2. kvt. 2021	3. kvt. 2021	4. kvt. 2021	1. kvt. 2022	2. kvt. 2022	3. kvt. 2022
Resultatopgørelse
Nettoomsætning	387	399	373	531	510	470	528	504
Bruttoresultat	230	233	272	270	263	261	303	300
Resultat før finansielle poster	184	196	235	229	217	219	258	258
Resultat før kurs- og værdireg.	158	170	209	201	189	186	222	210
Kurs- og værdireguleringer	266	505	265	-49	1.527	1.169	1.653	720
Resultat før skat	424	675	474	152	1.716	1.355	1.875	930
Resultat	331	526	369	118	1.339	1.056	1.460	725
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m.	28.299	28.412	28.712	29.040	31.012	31.296	33.987	34.378
Samlede aktiver	28.638	28.736	29.034	29.367	31.369	31.668	34.455	34.767
Egenkapital	7.863	8.389	8.617	8.738	10.079	11.138	12.468	13.188
Pengestrømme
Driftsaktiviteter	226	132	188	199	164	80	179	277
Investeringsaktiviteter	-482	-50	-92	-404	-394	-298	-1.279	-363
Finansieringsaktiviteter	301	-88	-117	119	252	22	1.044	362

 

 

Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter

 

Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimåling af investeringsejendomme og finansielle gældsforpligtelser, er uændrede i forhold til den seneste årsrapport, hvortil der henvises.

                                                                                                                                                                                                                                                                   

Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:

 

• Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Koncernens realkreditlån eksklusive renteaftaler.
• Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens anlægslån samt renteaftaler.
• Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens investeringsejendomme samt igangværende projekter investeringsejendomme.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

DKK 1.000	Niveau 1	Niveau 2	Niveau 3
30. september 2022
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme	0	0	33.418.018
Igangværende projekter investeringsejendomme	0	0	727.986
Langfristede passiver
Realkreditlån	18.984.921	0	0
Finansieringsinstitutter	0	1.134.766	0
Afledte finansielle instrumenter	0	-3.421.988	0
Kortfristede passiver
Realkreditlån	113.173	0	0
Finansieringsinstitutter	0	152.408	0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen	19.098.094	-2.134.814	34.146.004
DKK 1.000	Niveau 1	Niveau 2	Niveau 3
30. september 2021
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme	0	0	28.452.887
Igangværende projekter investeringsejendomme	0	0	384.243
Langfristede passiver
Realkreditlån	16.329.297	0	0
Finansieringsinstitutter	0	1.287.174	0
Afledte finansielle instrumenter	0	-420.870	0
Kortfristede passiver
Realkreditlån	117.168	0	0
Finansieringsinstitutter	0	177.112	0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen	16.446.465	1.043.416	28.837.130
DKK 1.000	Niveau 1	Niveau 2	Niveau 3
31. december 2021
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme	0	0	30.428.509
Igangværende projekter investeringsejendomme	0	0	380.382
Langfristede passiver
Realkreditlån	16.633.987	0	0
Finansieringsinstitutter	0	1.242.887	0
Afledte finansielle instrumenter	0	-392.713	0
Kortfristede passiver
Realkreditlån	118.758	0	0
Finansieringsinstitutter	0	117.184	0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatopgørelsen	16.752.745	967.358	31.011.530
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i perioderne.

 

                                                                                                                                                                                                                                                                                           

 

 

Afstemning af dagsværdihierarki fra primo til ultimo for niveau 3

 

DKK 1.000	Investeringsejendomme	Igangværende projekter investeringsejendomme
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2022	30.428.509	380.382
Tilgang, køb	2.390.186	0
Tilgang forbedring	75.929	593.896
Overførsel	246.292	-246.292
Afgang	-133.631	0
Værdiregulering	410.733	0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2022	33.418.018	727.986
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2021	27.981.947	317.490
Tilgang, køb	417.970	0
Tilgang forbedring	54.858	295.147
Overførsel	228.394	-228.394
Afgang	-417.464	0
Værdiregulering	187.182	0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2021	28.452.887	384.243
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2021	27.981.947	317.490
Tilgang, køb	621.160	481.453
Tilgang forbedring	72.105	0
Overførsel	413.354	-413.354
Afgang	-417.851	-5.207
Værdiregulering	1.757.794	0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021	30.428.509	380.382

 

 

Virksomhedsovertagelse

 

6. maj 2022 købte Jeudan A/S selskabet Galleri K Retail ApS (nu Jeudan XIII ApS).

 

Jeudan XIII ApS ejer et ejendomskompleks med primært detail og kontor, beliggende Antonigade 2-10, Kristen Bernikowsgade 1-13, Pilestræde 6-16 samt Østergade 32-34 og 42, København K. Købet er dermed i fin tråd med Jeudans strategi om køb af velbeliggende ejendomme i København K.

 

Aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser er i forbindelse med overtagelsen identificeret og indregnet i overtagelsesbalancen til dagsværdi som følger:

 

DKK 1.000	Dagsværdi indregnet på overtagelsestidspunkt
Aktiver
Investeringsejendomme	2.215.538
Andre tilgodehavender	658
Forudbetalinger	1.634
Likvider	34.826
Aktiver i alt	2.252.656
Passiver
Finansieringsinstitutter	839.405
Udskudt skat	248.277
Deposita	12.290
Anden gæld	24.224
Passiver i alt	1.124.196
Dagsværdi indregnet på overtagelsestidspunktet	1.128.460
Vederlag overtagne anparter i selskabet	1.128.460

 

Samlede transaktionsomkostninger i forbindelse med købet udgør pr. 30. september 2022 DKK 1,2 mio.

 

Opgørelse af dagsværdier

Værdiansættelsen af ejendomskomplekset er foretaget på baggrund af Jeudans principper for værdiansættelse, herunder dialog med eksterne specialister.

 

I forbindelse med købet har Jeudan ud over en teknisk, juridisk og økonomisk due diligence udført en analyse af såvel hele området som boniteten af udvalgte kunder, og Jeudan har arbejdet aktivt med mulighederne for de tre hovedsegmenter kontor, detail samt food and beverage.

 

Jeudan analyserer løbende relevante makroøkonomiske og politiske forhold, der tillige har indgået i vurderingen. Den aktuelle geopolitiske og økonomiske situation er således tillige reflekteret i værdien.

 

Dagsværdien af ​​overtagne tilgodehavender og forudbetalinger udgør DKK 2,3 mio.  og er indregnet til de beløb, hvormed de forventes at blive indbetalt. Beløbet er ikke tilbagediskonteret, da forfald og indbetaling heraf forventes indenfor en kortere tidshorisont, hvorfor tilbagediskontering vurderes uvæsentlig.

 

Dagsværdien af finansieringsinstitutter DKK 839,4 mio. svarer til den i forbindelse med overtagelsen foretagne indfrielse heraf.

 

Forpligtelser af deposita og anden gæld i alt DKK 36,5 mio. er indregnet til dagsværdi, svarende til de beløb, hvormed de forventes indfriet. Beløbet er ikke tilbagediskonteret, da tilbagediskontering heraf vurderes uvæsentlig.

 

Købet har bidraget med en omsætning på ca. DKK 30 mio. og et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på ca. DKK 22 mio. til Jeudan-koncernens resultat for perioden 6. maj 2022 til 30. september 2022.

 

Hvis købet var sket 1. januar 2022, ville den samlede proforma-omsætning og resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) for 1.-3. kvartal 2022 have været henholdsvis ca. DKK 51 mio. og ca. DKK 36 mio.

 

Den reelle nettopåvirkning på Jeudan-koncernens samlede resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) er lavere som følge af yderligere finansielle omkostninger i forbindelse med optagelse af lån.